Strona główna
Mapa serwisu
Zgłoś ofertę
Polityka plików cookies
Kontakt

Wyszukiwarka

Nr oferty
 
 
 
Miejscowość lub dzielnica
Ulica
Powierzchnia
-
Liczba pokoi
-
Cena
-
oferty specjalne
Notes Zgłoś ofertę Consulting Aktualności e- wyceniarka e- księga wieczysta Mapa serwisu Kontakt

Waluty

USD 3,78 EUR 4,23 CHF 3,92

Na skróty

Mieszkania Sprzedaż Wynajem
Nowe Domy Sprzedaż Wynajem

 

Gratka.pl - ogłoszenia w Internecie

 

 

 

Aktualności

 

Rzeczpospolita 16.06.2015

Wiara w cuda prowadzi do straty

Dyktowanie zbyt wysokich cen mieszkań się nie opłaca. Po kilku latach czekania na kupca z reguły konieczne są większe rabaty.

– Najpopularniejszą metodą ustalania ceny ofertowej nieruchomości jest porównywanie ogłoszeń w internecie. A te w 80 proc. są przeszacowane – zwraca uwagę Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl. – Wygórowane ceny dyktują przeważnie osoby, którym się na początku nie spieszy. Przeważnie prowadzi to jednak do sporych strat – przestrzega.

Bo taniały za wolno

Paweł Zeliaś podaje przykład: 62-metrowe trzypokojowe mieszkanie na warszawskim Bródnie w kwietniu 2013 roku zostało wystawione na sprzedaż za 400 tys. zł. – Taniało rok. W końcu sprzedano je za 300 tys. zł. Problem w tym, że taniało za wolno. Mogłoby się sprzedać od razu za ok. 350 tys. zł – podkreśla szef firmy SalonDomow.pl. Inny przykład: 65-metrowa trójka przy Włodarzewskiej staniała przez dwa lata o 200 tys. zł. Cena transakcyjna wyniosła 475 tys. zł. – A wystarczyło się poradzić fachowca i od razu podyktować realną w danym czasie cenę. Pozorna strata okazałaby się niezłym zyskiem – zapewnia Paweł Zeliaś.

Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) potwierdza, że sprzedający przed zgłoszeniem mieszkania do pośrednika mają już swoją wizję ceny. – Opierają się na ogłoszeniach, rozmowach ze znajomymi. Ostatecznie weryfikują cenę z pośrednikiem – opowiada Edyta Krakowiak. – Rzadko korzystają z wycen rzeczoznawców, bo jest to płatna usługa – dodaje.

Z analiz WGLiN wynika, że większość sprzedających zawyża ceny nieznacznie, dając kupującemu możliwość negocjacji. – Przy tak skalkulowanych cenach rabaty wynoszą 1–3 proc. – podaje Edyta Krakowiak. – Są jednak i tacy, którzy przeszacowują mieszkania nawet o 30 proc. Trudno im wytłumaczyć, że oczekiwania są nierealne – dodaje.

I podkreśla, że przeszacowane oferty mogą zalegać na rynku nawet dwa–trzy lata, aż do momentu, kiedy cena będzie urealniona.

– Jeżeli klientowi zależy na szybkiej sprzedaży, to na obniżki decyduje się już po miesiącu – mówi przedstawicielka WGLiN. I przyznaje, że przeszacowane mieszkania, które długo zalegają na rynku, ostatecznie często uzyskują ceny transakcyjne poniżej cen rynkowych. W ofercie WGLiN przez cztery lata było trzypokojowe, 73-metrowe mieszkanie w budynku z 1970 roku (rama H) na warszawskiej Saskiej Kępie.

– Właściciele byli z nim emocjonalnie związani. Byli jego pierwszymi lokatorami. Glazury i tapety sprowadzali z Hiszpanii w latach 70., boazerię i drzwi robili na zamówienie. Trudno im było zrozumieć, że mieszkanie wymaga generalnego remontu – opowiada Edyta Krakowiak. – Pierwsza cena ofertowa wynosiła 650 tys. zł. Ostatecznie lokal został sprzedany na początku 2014 roku za 400 tys. zł, czyli poniżej ceny rynkowej – podkreśla przedstawicielka WGLiN.

Co powie sąsiad

Także Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com, mówi o sentymentach, jakimi kierują się właściciele mieszkań. – A wartość sentymentalna kupującego nie interesuje – przestrzega Michał Niewiński.

Pośrednik zwraca uwagę na przywiązanie sprzedających do płytek kupionych w Peweksie i innych elementów wyposażenia wnętrz z czasów komuny. – Część sprzedających konsultuje ceny z sąsiadami, co jest raczej zgubne. Sąsiedzi zazwyczaj przerzucają się kwotami, kto za więcej sprzedał, a prawdy nie powiedzą – zauważa Niewiński. – Czasem sprzedający robią casting na pośredników, sprawdzając, kto zaakceptuje wyższą cenę. Tworzy się błędne koło. Nieruchomość staje się niesprzedawalna - przestrzega.

Pośrednik zauważa też, że nieruchomości są przeszacowywane zwykle o ok. 10 proc. – Rekordziści przekraczają jednak nawet 100 proc. i nawet kilka lat czekania na amatora nie zmienia ich stanowiska – wzdycha Niewiński.

Według Joanny Lebiedź, właścicielki agencji Lebiedź Nieruchomości, sprzedający praktycznie zawsze przeszacowują wystawiane na sprzedaż mieszkania. – I to niezależnie od rynkowych realiów – nieważne, czy mamy na rynku boom czy kryzys – zauważa pośredniczka. – Ustalanie ceny, czy też raczej pobożnych życzeń, odbywa się na kilka sposobów. Wariant pierwszy: muszę sprzedać mieszkanie za tyle i tyle, bo moje zobowiązania wobec banku wynoszą tyle i tyle, a po sprzedaży i spłacie kredytu muszę kupić inną nieruchomość – opowiada.

Wariant drugi: muszę zamienić nieruchomość na inną, najczęściej na dwie lub trzy. – I tu mamy różne wariacje. W grę wchodzi np. zamiana czteropokojowego mieszkania na dwie dwójki lub dwójkę i trójkę. To rozwiązanie jest często uzasadniane rozwodem lub chęcią zakupu lokali np. dla dziecka i siebie – wyjaśnia Joanna Lebiedź.

Przyznaje, że niektórzy kierują się opinią znajomych: sąsiad sprzedał mieszkanie osiem lat temu za tyle, ja chcę dostać tyle samo.

15 lat w ofercie

– Zderzenie z realiami rynku często bywa dla sprzedającego bolesne – przestrzega Joanna Lebiedź. – Ceną, jaką zapłaci każdy, kto nie da wiary rzeczowej i realnej ocenie specjalisty, jest czas. Jeśli jest to okres spadków cen, dodatkową ceną będzie ostateczny wynik sprzedaży. Przy zniżkującym rynku wynik z miesiąca na miesiąc będzie coraz gorszy – podkreśla.

I podaje przykład z czasu spadających cen. – W 2007 roku właściciel działki uzyskał u pośrednika informację, że jego teren jest wart 600 tys. zł. Niestety, chciał dwa razy tyle i wystawił działkę za 1,2 mln zł. Parcela do dziś nie została sprzedana – opowiada pośredniczka. – Jej realna wartość wynosi teraz niecałe 300 tys. zł.

Paweł Zeliaś dopowiada, że przeszacowujący oferty zawsze liczą na cud. – Życie i czas weryfikują ich optymizm – mówi pośrednik z firmy SalonDomow.pl.

Według Michała Niewińskiego skłonność do obniżki wygórowanej ceny zazwyczaj spada, gdy mieszkanie jest wynajmowane, a lokator płaci czynsz terminowo. – Na rynku nieruchomości zalega wiele ofert. Część ze względu na nietypowość, brak zainteresowania danym segmentem, inne – z powodu wygórowanej ceny – wyjaśnia pośrednik z agencji Mieszkanie24.com. – Na portalach ogłoszeniowych można znaleźć oferty sprzedaży nawet sprzed 15 lat, które są nadal aktualne. Cena jest po drobnej korekcie, ale widocznie właściciel nie ma potrzeby zawarcia szybkiej transakcji.
 

 

 

Rzeczpospolita Ekonomia  05.05.15

Czy zawsze warto iść do notariusza

Kiedy nie możemy od razu kupić mieszkania, ?bo np. czekamy na kredyt, musimy podpisać umowę przedwstępną.

Pośrednicy przyznają, że na rynku mieszkaniowym przybywa transakcji gotówkowych. – Jest ich więcej niż w czasach boomu – mówi Sebastian Janicki, wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Nie oznacza to, że społeczeństwo jest bogatsze. Po prostu jest trudniej o kredyt, a drugi powód to realnie większa stopa zwrotu z inwestycji na rynku nieruchomości w stosunku choćby do lokat bankowych.

Apartament za miliony

Większość, bo ponad 80 proc., transakcji zawieranych za pośrednictwem agencji Mieszkanie 24.com to transakcje gotówkowe. Michał Niewiński, pośrednik z tego biura, potwierdza, że wielu klientów przenosi na rynek mieszkań pieniądze z lokat.

W agencji Emmerson Realty zakupy nieruchomości za gotówkę stanowią ok. 60 proc. wszystkich. – Nie ma reguły, jeśli chodzi o ceny tak kupowanych mieszkań. Są transakcje opiewające nawet na 2 mln zł – zauważa Waldemar Oleksiak z Emmersin Realty. – Można powiedzieć, że kredytem są finansowane raczej tańsze lokale, w cenie do 350 tys. zł.

Za pośrednictwem Atlanti Nieruchomości za własne pieniądze kupowane są głównie małe lokale. – Można je wynająć lub odsprzedać z zyskiem po wyremontowaniu – mówi Sebastian Janicki. – Poza jakąkolwiek koniunkturą są nieruchomości luksusowe, których właściciele mają odpowiednie środki do ich kupowania – dodaje.

Także Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) mówi, że gotówką są najczęściej finansowane drogie mieszkania z wyższej półki oraz atrakcyjne małe lokale dwupokojowe, których cena nie przekracza 320 tys. zł.

Klienci gotówkowi korzystający z pośrednictwa agencji Mieszkanie24.com kupują nieruchomości w bardzo różnych cenach. – Zdecydowana większość szuka mieszkań do 500 tys. zł, ale mamy też inwestorów gotowych wydać miliony – mówi Michał Niewiński.

W firmie SalonDomow.pl zakupy za gotówkę stanowią ok. 10–15 proc. – Takie transakcje opiewają najczęściej na 250–350 tys. zł. Częściej kupujący mają ok. 30–60 proc. ceny w gotówce, a resztę dobierają z kredytu – mówi Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl.

Jak się umawiamy

Sebastian Janicki podkreśla, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego łączy strony transakcji mocniej niż jej zwykły odpowiednik. – Każdy musi sam odpowiedzieć sobie na pytanie, czy ma być dobrze, czy wyłącznie tanio. Bankom jest to obojętne – tłumaczy wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Przyjęło się, że koszty umowy ponosi kupujący. Skoro płaci, to zwykle też decyduje o jej formie. W przypadku aktu wybiera również kancelarię notarialną.

Jak wyjaśnia Janicki, w przypadku transakcji gotówkowych umowy przedwstępne są rodzajem rezerwacji, kiedy nie można przygotować pełnej kwoty w krótkim czasie, bo np. trzeba wycofać środki z innych rynków. – Jeżeli nabywca dysponuje całą sumą, to transakcja odbywa się bez umowy przedwstępnej – mówi wiceprezes Atlanti Nieruchomości.
Michał Niewiński radzi, by zawierać umowy notarialnie. – To zdecydowanie najbezpieczniejsze rozwiązanie i dla kupującego, i dla sprzedającego. Nie praktykujemy umów cywilnych – mówi pośrednik. – Dla naszych klientów negocjujemy taksy notarialne tak, by za cenę jednej umowy mieli dwie. Umowy przedwstępne warto zawierać także przy transakcjach gotówkowych, aby mieć pewność, że wymarzona nieruchomość nam nie przepadnie np. podczas kompletowania dokumentów – radzi Niewiński.

Nie oszczędzaj

Także Waldemar Oleksiak rekomenduje umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego. – W praktyce bywa różnie. Część sprzedających woli umowy cywilnoprawne. Dla kupującego korzystniejszy może się wydawać akt notarialny – mówi przedstawiciel Emmersona.

Paweł Zeliaś przekonuje kupujących, by zawsze, bez względu na sposób płatności czy wysokość zadatku, podpisywali umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego. – Nie wolno na tym oszczędzać. Koszt dokumentu, który chroni strony o wiele bardziej niż zwykła kartka papieru, to ok. 0,25–0,35 proc. transakcji – wyjaśnia Paweł Zeliaś. – Trzeba pamiętać, że większość umów podpisujemy w czasie pokoju, a egzekwujemy w czasie „wojny". I wtedy naprawdę lepiej mieć akt notarialny, który potwierdza wpłatę zadatku stanowiącego zwykle 2–15 proc. ceny.

Szef firmy SalonDomow.pl zwraca uwagę, że klienci są często przekonani, że od podpisania umowy przedwstępnej do umowy sprzedaży nic się nie stanie. – Zwykle jest to ok. 60 dni. Strony są pewne swego, poszedł zadatek, więc co się może stać? A stać się może wszystko, łącznie z życiową tragedią jednej ze stron – przestrzega Paweł Zeliaś. – Unikajmy dawania komuś pieniędzy, mając umowę na kartce papieru. Oczywiście z taką kartką możemy egzekwować w sądzie zawarcie umowy, ale jest to o wiele trudniejsze niż z aktem notarialnym – tłumaczy.

Umowa przedwstępna określa głównie, kto komu co i za ile sprzedaje, określa sposób płatności i sposób wydania nieruchomości.

 

Rzeczpospolita Ekonomia 23.03.15

Kiedy zapuka kupujący ?

Kiedy zapuka do ciebie kupiec?
Najbardziej atrakcyjne mieszkania znikają z rynku w tydzień.
Długo sprzedają się luksusowe apartamenty.

Z analiz Metrohouse wynika, że średni czas sprzedaży mieszkań w Warszawie to prawie cztery mieszące. – To więcej niż pod koniec ubiegłego roku. Ale pamiętajmy, że pierwsze dwa miesiące roku to czas, w którym nie dochodzi do wielu transakcji – zauważa Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Okazje szybko znikają

Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLIN) szacuje, że mieszkania, w zależności od ich powierzchni, lokalizacji i ceny, sprzedają się od miesiąca do ponad roku. – Średni czas sprzedaży nieco się wydłużył, na co w dużej mierze mają wpływ procedury udzielania kredytów – wyjaśnia Edyta Krakowiak. – Są coraz bardziej skomplikowane, zwłaszcza badanie zdolności kredytowej.

Z analiz WGLiN wynika, że najszybciej się sprzedają mieszkania do 300 tys. zł w dobrych lokalizacjach oraz lokale niszowe w atrakcyjnej jak na dane miejsce cenie. – Bardzo atrakcyjną nieruchomość można sprzedać nawet w tydzień. Takich ofert jest jednak bardzo mało – zauważa Edyta Krakowiak. – Równie szybko znikają z rynku okazje. Ostatnio w dwa tygodnie sprzedaliśmy cesję praw do penthouse'u w nowej inwestycji na Powiślu. 195-metrowy, sześciopokojowy apartament sprzedał się po cenie wywoławczej 11 tys. zł za metr.

Zdaniem Marcina Rachwalskiego z Maxon Nieruchomości najszybciej i najchętniej kupowane są dziś mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40–60 mkw. – Najdłużej czekają na klienta duże, ponad 80-metrowe lokale – zauważa Marcin Rachwalski.

Opinię podziela Edyta Krakowiak. – Na rynku nieruchomości popularnych najdłużej się sprzedają lokale o dużej powierzchni. Na chętnych długo czekają też drogie, luksusowe mieszkania, bo klientów na tym rynku jest mało – wyjaśnia przedstawicielka WGLiN. W ofercie tej agencji od lipca 2013 r. jest 79-metrowe, trzypokojowe mieszkanie w budynku z 2003 r. na Służewcu. Pierwotna cena – 650 tys. zł – była dwukrotnie obniżana, dziś wynosi 575 tys. zł. – Od grudnia 2011 r. jest w ofercie 100-metrowy lokal w kamienicy na ul. Poznańskiej. Po trzech latach cena z 1,8 mln zł została podniesiona do 2 mln zł – mówi Edyta Krakowiak.

Także Marcin Jańczuk twierdzi, że najszybsze transakcje dotyczą mieszkań z najbardziej popularnego segmentu. – Zyskują mieszkania w cenie do 300 tys. zł, które mają większą liczbę pokoi. To np. trzypokojowe lokale o powierzchni 50–60 mkw., które znajdziemy w budynkach z wielkiej płyty – zauważa Marcin Jańczuk. – W cierpliwość muszą się uzbroić sprzedający największe mieszkania, zwłaszcza w starszym budownictwie. Na pocieszenie mogę powiedzieć, że tego typu transakcje zdarzają się coraz częściej – zapewnia. I dodaje, że do niedawna w statystykach dotyczących sprzedaży trudno było znaleźć ponad 80-metrowe lokale. Na początku tego roku sytuacja się poprawiła.

Sebastian Janicki, wiceprezes Atlanti Nieruchomości, podkreśla, że szybko sprzedają się mieszkania w cenach dopasowanych do potrzeb rynku. – Do trzech miesięcy trwają transakcje w najtańszym segmencie, pół roku i dłużej – w średniej i luksusowej części rynku – podaje Sebastian Janicki. Jego zdaniem transakcji jest mniej, ale czas sprzedaży zdecydowanie się skrócił. – Inaczej jest w przypadku przeszacowanych ofert. Mało zdeterminowani właściciele nie sprzedają nieruchomości przez kilka lat, niezależnie, czy oferują tanie, czy luksusowe mieszkania – zauważa prezes Atlanti Nieruchomości.

Za pośrednictwem tej agencji szybko sprzedała się 24,5-metrowa kawalerka na ul. Wrzeciono na Bielanach. Cena transakcyjna to 6,7 tys. zł za mkw. Długo na chętnego nie czekało też 64-metrowe mieszkanie na ul. Fasolowej w Ursusie, sprzedane za 6,4 tys. zł za mkw. Za 4,2 tys. zł za mkw. zmienił właściciela 62-metrowy lokal na ul. Igańskiej na Pradze-Południe.

Klient z gotówką

Część sprzedających, którzy nie mogą znaleźć chętnego na mieszkania, decyduje się na obniżki cen. – Dzieje się tak najczęściej po ok. trzech miesiącach. Zwykle jednak są to jedynie kosmetyczne zmiany rzędu 5–10 proc. – mówi Edyta Krakowiak. – Kolejne korekty są dokonywane po dwóch–trzech miesiącach. Bywają też właściciele uodpornieni na sytuację na rynku, którym nie zależy na szybkiej sprzedaży. Czekają na klienta nawet kilka lat bez obniżania cen – dodaje.

A Marcin Jańczuk zauważa, że do korekty cen dochodzi czasem za radą pośrednika. – Pokazując klientowi ceny podobnych lokali, mobilizuje go do urealnienia oczekiwań – tłumaczy przedstawiciel Metrohouse. – Oferta w nowej cenie jest zwykle bardzo promowana, co zaczyna przyciągać klientów. Dopiero wtedy pojawiają się pierwsze prezentacje. To znak, że cena jest coraz bliższa realnej wartości. Jeśli jednak, mimo kolejnej obniżki, zainteresowanie ofertą jest nadal niewielkie, trzeba szukać innego powodu takiego stanu rzeczy – dodaje. Sebastian Janicki podkreśla, że wszystko zależy od determinacji sprzedającego. – Nikt nie jest skłonny do obniżania cen bez przyczyny. Taka decyzja zapada z reguły w czasie od sześciu miesięcy do roku – mówi wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Jeśli po roku sprzedający nie obniży ceny, to świadczy to o wycofaniu się ze sprzedaży i oczekiwaniu na zmianę sytuacji na rynku – zauważa.

Według Edyty Krakowiak na rynku wtórnym od kilku miesięcy mamy do czynienia ze stabilizacją. – Dotyczy to i cen, i popytu. Poziom obrotów jest jednak niski – mówi przedstawicielka WGLiN. – Za gotówkę bogaci klienci kupują głównie niszowe nieruchomości. Na rynku mieszkań popularnych dominują transakcje kredytowe. Niewielu klientów ma gotówkę. Inwestorzy koncentrują się na rynku pierwotnym, gdzie negocjują ceny. Na rynku wtórnym interesują ich jedynie okazje, a tych jest wyjątkowo mało – dodaje.

Marcin Rachwalski zauważa, że inwestorzy coraz śmielej poszukują ciekawych inwestycji. – Rośnie też zainteresowanie nieruchomościami wśród osób, które szukają ich dla siebie – mówi przedstawiciel Maxon Nieruchomości.

Zdaniem Sebastiana Janickiego rynek wtórny w Warszawie najlepszy czas ma za sobą. – Nie oznacza to wcale, że jest w złym stanie – zastrzega wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Stolica rządzi się swoimi prawami. Na nieruchomości zawsze będzie tu popyt. W ostatnim roku wielu klientów skoncentrowało się jednak na rynku pierwotnym. Powód? Konkurencyjne ceny, promocje oraz brak PCC. Wielu woli też transakcje z profesjonalnym deweloperem niż z zakochanym w swojej nieruchomości właścicielem z rynku wtórnego.


Paweł Zeliaś, pośrednik, szef biura SalonDomow.pl

Czas sprzedaży mieszkania zależy od ceny ofertowej i jej konkurencyjności wobec stawek za podobne lokale w okolicy. Ważne, czy cena wywoławcza jest zbliżona do cen transakcyjnych. Aby sprzedaż była stosunkowo szybka, stawki muszą być coraz niższe. Ważny jest też stan lokalu. Ceny mieszkań do remontu nie mogą odbiegać od oferowanych w najbliższej okolicy przez deweloperów.

Atrakcyjne lokale sprzedają się ok. miesiąca. W trzy tygodnie, sprzedało się w tym roku 43-metrowe, dwupokojowe mieszkanie na trzecim piętrze białołęckiego bloku z 2000 r. Cena ofertowa tego umeblowanego i wyposażonego lokalu to 278 tys. zł, a transakcyjna – 273 tys zł.

Najtrudniej o chętnego na relatywnie duże mieszkania ze stosunkowo małą liczbą pokoi. To np. 38-metrowe kawalerki. Dłużej czekają także mieszkania wymagające dużych remontów, bez mebli kuchennych, których cena odbiega od cen lokali od deweloperów. Sprzedający obniżają ceny zwykle po miesiącu, dwóch miesiącach, często jednak do poziomu, który byłby atrakcyjny trzy, cztery miesiące wcześniej.

Jest wiele lokali, które tanieją, a które są ciągle jednymi z droższych. Ich ceny wciąż odbiegają od cen transakcyjnych. Przy dobrze skalkulowanej cenie ofertowej wynegocjowane zniżki nie przekraczają 1–3 proc. Lokale znajdują nabywców, mimo wydawałoby się małego rabatu. Przy przeszacowanych mieszkaniach mogą nie wystarczyć nawet 10–15-proc. obniżki. Klienci mogą pominąć taką nieruchomość już na etapie wstępnej selekcji.

 

 

Rzeczpospolita Ekonomia 10.03.2015

Mieszkaniowe hity pod Warszawą

Lokalny rynek kawalerek

– Kawalerki powinny mieć „miejską" lokalizację. Są często kupowane przez rodziców dla dzieci i przez dzieci dla rodziców – tłumaczy Paweł Zeliaś. – Taki lokal powinien być blisko centrum albo na dobrze z nim skomunikowanym osiedlu. Singla, który chce być mobilny, nie zainteresuje kawalerka w Markach, Ożarowie czy w Legionowie, a to ze względu na dojazdy, późne powroty. Młode małżeństwa z kolei, planując zakup kawalerki, zakładają, że nie będzie to ich docelowe lokum, i rozważają późniejszy wynajem lub sprzedaż, a z tym może być problem – tłumaczy.

Także według Edyty Krakowiak popyt na mieszkania pod Warszawą jest ograniczony. – To głównie rynek lokalny. Mieszkania spoza stolicy do naszej oferty trafiają sporadycznie – mówi przedstawicielka WGLiN. – Pyta o nie niewiele osób. Największe zainteresowanie budzą nieruchomości w miejscowościach skomunikowanych z Warszawą WKD i SKM, a więc Pruszków, Piastów, Ząbki, Sulejówek, Komorów, Brwinów – wylicza przedstawicielka WGLiN. Podkreśla, że klienci zwracają uwagę także na infrastrukturę. – Ważne, by nie była to sypialnia bez obiektów rekreacyjno-rozrywkowych, przedszkoli, sklepów – tłumaczy Edyta Krakowiak.

A Edyta Krakowiak dopowiada, że mieszkań pod miastem szukają najmniej zamożni klienci, dysponujący małym budżetem, bez zdolności kredytowej. – Interesują się nimi zwłaszcza ludzie, którzy nie muszą codziennie dojeżdżać do pracy w Warszawie, oraz rodziny z dziećmi, których nie stać na większy lokal w stolicy – mówi przedstawicielka WGLiN.

Cena najważniejsza

W opinii Edyty Krakowiak hitem mieszkaniowym pod Warszawą można nazwać lokale na nowych, kameralnych osiedlach blisko Warszawy, np. w Józefosławiu, Mysiadle, Otwocku, Józefowie, w cenie do ok. 5 tys. zł za mkw.

Z kolei Paweł Zeliaś uważa, że podwarszawskim hitem są dwa pokoje za ok. 200 tys. zł, z miejscem postojowym i ogródkiem. Na miano hitu zasługują także trzy pokoje w cenie nieprzekraczającej 300 tys. zł, z miejscem do parkowania, piwnicą albo pomieszczeniem gospodarczym. – Warunek: dojazd do centrum nie może trwać dłużej niż 45 minut – zastrzega Paweł Zeliaś.

Najtrudniej zaś jest sprzedać, jak ocenia Edyta Krakowiak, mieszkania w miejscowościach bardzo oddalonych od Warszawy, źle z nią skomunikowanych, w zaniedbanych budynkach, z nieciekawym sąsiedztwem. – Trudno też sprzedać lokale przeszacowane. Klienci oczekują znacznie niższych cen niż w Warszawie. Jeśli lokal jest tańszy jedynie 20 proc. od podobnego w stolicy, to trudno będzie znaleźć chętnego, zwłaszcza że trzeba wziąć pod uwagę koszty i uciążliwość dojazdów – tłumaczy Edyta Krakowiak.

W opinii Michała Niewińskiego najtrudniej o chętnego na relatywnie duże mieszkania, np. 36-metrowe kawalerki, w których trudno wydzielić drugi pokój.

– Ale wszystko jest kwestią ceny. Nawet zniszczone, ale tanie mieszkanie błyskawicznie znajdzie chętnego – podkreśla Michał Niewiński.

 

Rzeczpospolita Ekonomia 24 13.01.2015

Idealne mieszkanie dla warszawiaka

– Idealne mieszkanie to dla większości klientów mieszkanie tanie – podkreśla pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl. – Powinno być rozkładowe, z komórką lokatorską, na piętrze od pierwszego do trzeciego. O tym, że cena determinuje wybór lokalu, może świadczyć popularność stosunkowo małych mieszkań z możliwie dużą liczbą pomieszczeń – tłumaczy Paweł Zeliaś. To dwa pokoje na maksymalnie 45–50 mkw., trzy pokoje – na 55 – 65 mkw., a cztery – na 70 mkw. – Kawalerki na 40 mkw. lub dwa pokoje na 60 mkw.,aby znaleźć nabywcę, muszą być o ok. 10–20 proc. tańsze od podobnych metraży z większą liczbą pomieszczeń – podkreśla pośrednik.

Nie tylko centrum

Opinię podziela Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Warszawiacy nie są już tak rozrzutni, jak jeszcze kilka lat temu Dłużej liczą każdą wydawaną złotówkę i oczekują ofert charakteryzujących się dobrym stosunkiem ceny do jakości – podkreśla Jańczuk.

Zdaniem Joanny Lebiedź, właścicielki firmy Lebiedź Nieruchomości

jest tyle wzorców mieszkania idealnego, ilu klientów. – Każdy ma inny gust, każdemu podoba się inna dzielnica, każdy ma inne oczekiwania co do infrastruktury, bliskości szkół, miejsca pracy – tłumaczy Joanna Lebiedź.

– Każdy też ma nieco inne możliwości finansowe. Dodatkowo te czynniki zmieniają się wraz z koniunkturą. Na przestrzeni wielu lat widać zmiany mody. Idealnym przykładem jest nielubiana do niedawna Stara Praga, która wraca do łask, m.in. dzięki artystom.

Z analiz Metrohouse wynika, że warszawiacy chętnie kupują mieszkania z ostatnich lat. – Ceny sprawiają jednak, że nie gardzimy też budynkami z wielkiej płyty – zastrzega Marcin Jańczuk. – W minionym roku ceny mkw. sprzedawanego mieszkania to ok. 7,2 – 7,4 tys. zł. Mediana w stolicy wynosiła ok. 350 tys. zł, co oznacza, że warszawiakowi wystarczało przeciętnie na 40 parę metrów – podaje.

Według Marcina Jańczuka ideały mieszkaniowe w ostatnich latach były niezmienne. – Na rynku wtórnym zmieniała się nieco "geografia" zakupów. Choć Białołęka jest nadal wysoko w rankingach sprzedażowych, to program "MdM" zachęcił nabywców do zainteresowania się rynkiem pierwotnym – tłumaczy Jańczuk. – Pewną zmianą jest wzrost zainteresowania mieszkaniami w centralnych lokalizacjach – wolumen sprzedaży w centrum jest podobny jak na Białołęce.

Klub osiedlowy

W ofercie WGLiN jest dwupokojowe, 40,5–metrowe mieszkanie na pierwszym piętrze dwupiętrowego budynku przy ul. Augustówka. Cena to 319 tys. zł. Przy ul. Jana Kazimierza na Woli jest do kupienia 35–metrowa dwójka, wymagająca wykończenia, wyceniona na 280 tys. zł. – Na popularności straciły mieszkania typu studio oraz duże lokale – podkreśla Edyta Krakowiak. Według Marcina Jańczuka zmiany na rynku kredytowym spowodują, że lokalizacja nie będzie mieć tak dużego znaczenia jak cena. – Już dziś jesteśmy w stanie zaakceptować osiedla znacznie oddalone od centrum, na przedmieściach, jeśli cena mkw. jest kusząca – podkreśla przedstawiciel Metrohouse. – Poszukiwane staną się mikromieszkania. Ten trend zauważyli już deweloperzy, oferując pod przykrywką aparthoteli 20–metrowe lokale.

Marcin Jańczuk podkreśla, że wielu kupujących, mając niewielkie budżety, rezygnuje z udogodnień, jakie może zaoferować osiedle albo budynek. – Oczywiście, mile widziane jest stanowisko parkingowe w garażu, choćby niewielki plac zabaw, trochę zieleni – wylicza Marcin Jańczuk. – Zainteresowaniem cieszą się kluby osiedlowe, gdzie można spędzić czas z dzieckiem. To jednak nadal rzadkość.

W ocenie Edyty Krakowiak kupujący szukają mieszkań blisko przedszkoli i szkół, z placami zabaw.

– Dobrze jest, gdy w budynku mamy pomieszczenie na rowery i komórki lokatorskie – mówi przedstawicielka WGLiN. – Kupujący mieszkania z wyższej półki oczekują, by w budynku była portiernia, ogród, basen czy siłownia – dodaje.

Zdaniem Pawła Zeliasia ważną wartością dodaną jest zawsze miejska infrastruktura. – Komunikacja miejska, sklepy, szkoły, przedszkola są wręćz obowiązkowe – mówi szef firmy SalonDomow.pl.


 

Rzeczpospolita  Ekonomia 31.12.2015

Mieszkaniowe dzielnice marzeń

Na popularności wśród kupujących nieruchomości zyskują Wola i Bielany. Coraz modniejszy staje się także Żoliborz.

Z analiz portalu Domy.pl wynika, że najpopularniejszą lokalizacją wśród poszukujących mieszkań w Warszawie jest niezmiennie Mokotów. – Na drugim miejscu plasuje się Śródmieście, a na trzecim – Ursynów – podaje Marcin Drogomirecki, analityk portalu Domy.pl. – Marzenia nie zawsze jednak przekładają się na rzeczywistość. Ceny mieszkań w dwóch pierwszych dzielnicach należą do najwyższych w Warszawie. Część klientów poszukujących ofert w tych lokalizacjach ostatecznie kupuje lokale w innych, tańszych miejscach.

Modne rejony

Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl, dopowiada, że Mokotów oraz okolice parku Szczęśliwickiego na Ochocie cieszą się powodzeniem wśród klientów z bardziej zasobnym portfelem lub dużą zdolnością kredytową. Pośrednik wskazuje także na Powiśle i Żoliborz Przemysłowy. – Choć obowiązują tam jedne z wyższych cen, okolice te nie narzekają ani na brak nowych projektów deweloperskich, ani na brak nowych mieszkańców ?– zauważa Paweł Zeliaś.

Z kolei Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty ocenia, że bardzo modne stały się także Bielany i Wola. – Niskie ceny przyciągają też chętnych na Białołękę – twierdzi Skoczeń. – Bielany dużo zyskały dzięki nowym inwestycjom w przystępnych cenach. Dużym plusem jest metro i piękne tereny zielone – tłumaczy. Wola to olbrzymi plac budowy. – Ceny mieszkań są w tej dzielnicy bardzo atrakcyjne, zaczynają się już od 6,5 tys. zł za mkw. – podkreśla przedstawiciel Emmersona. Jego zdaniem na wzrost popularności Woli wpływ ma także metro. – Ta dzielnica ma jeszcze jeden duży atut. Stając się centrum biznesowym, napędza sprzedaż mieszkań na wynajem – podkreśla Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Z kolei Białołęka jest nadal najtańszą dzielnicą. Ceny na niektórych osiedlach zaczynają się już poniżej 5 tys. zł za mkw. Inwestycje w komunikację dają zaś szansę na szybki przejazd do centrum.

4,8 tys. zł za tyle można kupić mkw. nowego mieszkania na warszawskiej Białołęce

W ocenie Marcina Drogomireckiego ani budowa metra, ani wzrost liczby ofert w dzielnicach peryferyjnych nie wpłynęły na razie na preferencje klientów. – Można się jednak spodziewać, że w najbliższych latach będzie rosła popularność osiedli wokół nowej linii metra. Dzięki nowoczesnemu i wygodnemu środkowi komunikacji zyskać powinny zwłaszcza Praga-Północ i Targówek – prognozuje Marcin Drogomirecki.

Zwraca też uwagę na trendy modowe. – W Warszawie w ostatnim czasie modnie jest mieszkać na Żoliborzu – mówi analityk portalu Domy.pl. – Wynika to z atrakcyjnego położenia tej dzielnicy, dobrej komunikacji, rozbudowanej infrastruktury handlowo-usługowej i relatywnie małej puli ofert w tej części miasta. Ci, których na to stać, mogą się włączyć w ten trend.

Przywiązani do miejsca

Z analiz Pawła Zeliasia wynika z kolei, że ok. 75 proc. klientów najchętniej poszukuje mieszkań w dzielnicach, w których obecnie albo wynajmuje mieszkanie, albo je posiada. – Ludzie, którzy mieszkają w rejonie metra, łatwo nie zrezygnują z tak dogodnej lokalizacji – tłumaczy Paweł Zeliaś. – Wciąż najważniejszym kryterium jest jednak cena. Klienci poszukują względnie tanich lokalizacji. W grę wchodzą więc Białołęka, Włochy, Rembertów – ocenia pośrednik. Jego zdaniem bardzo popularny jest niezmiennie Ursynów, choć ceny w tej dzielnicy są o ok. 25–30 proc. wyższe niż w najtańszych lokalizacjach.
...
Szef firmy SalonDomow.pl podziela opinię przedstawiciela Emmersona o wzroście popularności Białołęki. – Dzielnica zyskuje wraz z poprawą infrastruktury komunikacyjnej – chodzi o tramwaj i most Północny. Białołękę bardzo sobie upodobali deweloperzy, co daje klientom duży wybór mieszkań – tłumaczy Paweł Zeliaś. Zwraca też uwagę na rosnącą popularność Miasteczka Wilanów, a to dzięki dużej ofercie mieszkań i coraz lepszej infrastrukturze.

Marcin Drogomirecki ocenia jednak, że poszukujący mieszkań w tzw. segmencie popularnym są mniej zainteresowani dzielnicami na peryferiach. – Są skłonni zamieszkać bliżej centrum nawet kosztem powierzchni mieszkania. Z tego też względu mniejszym zainteresowaniem niż jeszcze przed kilkoma laty cieszy się dziś np. Wilanów – twierdzi przedstawiciel serwisu Domy.pl.

 

Rzeczpospolita Ekonomia 01.12.2014

Dom czy wielopokojowy lokal

Na czteropokojowe mieszkanie w budynku z wielkiej płyty na obrzeżach Warszawy wystarczy już 300–330 tys. zł.

– Znalezienie lokum z czterema pokojami w cenie poniżej 400 tys. zł jest możliwe. Często jednak są to mieszkania wymagające remontu – zwraca uwagę pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości.

Szukają nowszych

Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com, dodaje, że ceny najtańszych czteropokojowych mieszkań zaczynają się od ok. 300 tys. zł. – Są to lokale o powierzchni ok. 55 mkw. Znajdziemy je np. w wielkopłytowym bloku na Bielanach – wskazuje Michał Niewiński. – Za większe mieszkania w starym budownictwie trzeba zapłacić ponad 500 tys. zł.

Pośredniczka Ewa Michalec z Anag Nieruchomości dopowiada, że po najniższych cenach są wystawiane zwykle lokale na najwyższych kondygnacjach – dziesiątej lub piętnastej – oraz mieszkania do generalnego remontu w gorszych lokalizacjach.

Także Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu Emmerson Realty, stwierdza, że najtańszych dużych, wielopokojowych mieszkań trzeba szukać w peryferyjnych dzielnicach Warszawy – np. na dalekiej Białołęce, w Wilanowie, na Ursynowie. – O stosunkowo tanim dużym mieszkaniu można mówić w przypadku co najmniej 75-metrowego lokalu w cenie do 6 tys. zł za mkw., czyli w cenie całkowitej ok. 450 tys. zł – ocenia Waldemar Oleksiak.

Jego zdaniem alternatywę dla domu jednorodzinnego mogą stanowić mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw.

Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl, zauważa, że czteropokojowe mieszkania mają zwykle ok. 100 mkw. – A im mniejszy lokal, tym łatwiej go sprzedać. Cena mkw. pomnożona przez 70, 80 albo 100 nie da najniższej ceny całkowitej – tłumaczy pośrednik. W jego opinii mieszkania, które mają być alternatywą dla domu, muszą mieć co najmniej 100 mkw., nie mniej niż pięć pokojów, dwa miejsca postojowe, taras lub duży balkon.

– Dla przykładu – 135-metrowe mieszkanie na Ochocie, z dwiema łazienkami, garderobą i dwoma miejscami w podziemnym garażu sprzedało się w listopadzie za 930 tys. zł – podaje Paweł Zeliaś. – Lokal nie wymagał dodatkowych nakładów na remont. Z kolei 70-metrowe czteropokojowe mieszkanie do remontu położone przy ul. Odkrytej znalazło właściciela za 365 tys. zł.

Michał Niewiński ocenia, że chętni na czteropokojowe i większe mieszkania biorą pod uwagę przede wszystko nowe budownictwo. – Większość pyta o mieszkania wybudowane po 2005 r. Nowoczesne lokale w bardzo dobrej lokalizacji sprzedają się na pniu – zapewnia pośrednik z agencji Mieszkanie24.com. – Coraz mniejsze zainteresowanie budzą z kolei duże lokale w wielkiej płycie – dodaje. Z jego obserwacji wynika, że na amatora dużych nieruchomości, w zależności od standardu i lokalizacji, trzeba czekać nawet dziesięć miesięcy, i to pod warunkiem, że cena jest rynkowa.

Klienci szukający dużych mieszkań w agencji Anag Nieruchomości, jak mówi Ewa Michalec, chętniej wybierają lokale do remontu. – Rzadko się zdarza, by sprzedający i kupujący mieli taki sam gust – tłumaczy pośredniczka.Zdaniem Joanny Lebiedź podaż dużych mieszkań w Warszawie przewyższa popyt.

– Takie lokale nadal sprzedają się kiepsko, a to ze względu na cenę całkowitą. Przy wyższych kwotach kredytu banki wymagają większych zarobków – tłumaczy. O niewielkim zainteresowaniu dużymi mieszkaniami mówi także Waldemar Oleksiak. – Według naszych pośredników, jeśli kogoś stać na większe mieszkanie, to może być stać również na droższe – tłumaczy przedstawiciel Emmersona. – Często za to bywają u nas klienci, którzy chcą sprzedać dom i kupić mieszkanie, bo np. się rozwodzą – dodaje.

Czteropokojowe i większe mieszkania stanowią prawie 20 proc. warszawskiej oferty Emmersona. Ich ceny zaczynają się od 335 tys. zł. Na Pradze-Południe 56-metrowe mieszkanie do remontu z 1970 roku jest wycenione na 5982 zł za mkw. Najdroższe lokale kosztują nawet 19,9 mln zł. Tyle wynosi cena ofertowa 171-metrowego mokotowskiego mieszkania z 2009 r. – Mediana cen takich lokali to ok. 925 tys. zł – podaje Waldemar Oleksiak.

Także Paweł Zeliaś uważa, że dużych mieszkań na rynku warszawskim nie brakuje. – Jest z czego wybierać. Cztero- i pięciopokojowe mieszkania stanowią ok. 8 proc. oferty – szacuje pośrednik.

Lekkie spadki

Paweł Zeliaś zwraca uwagę, że duże mieszkanie oznacza dość wysokie koszty utrzymania. – W Warszawie to ok. 10 zł za metr lokalu. Po doliczeniu funduszu remontowego, opłat za części wspólne (garaże, miejsca parkingowe) i użytkowania wieczystego utrzymanie 120-metrowego mieszkania może kosztować ok. 14–16 tys. zł rocznie. Opłaty za dom o podobnej powierzchni są niższe – podkreśla Paweł Zeliaś.

O wysokich opłatach za duże mieszkania mówi też Michał Niewiński. – Mogą one przekraczać 20 zł za metr – wskazuje pośrednik. – Wszystko zależy od stanu nieruchomości, sposobu zarządu i gospodarności wspólnoty lub spółdzielni – dodaje.

Ewa Michalec ocenia, że wysokie opłaty eksploatacyjne i te na fundusz remontowy zniechęcają duże rodziny, których nie stać na kupno domu, do szukania wielopokojowych mieszkań. – Jeśli rodzina ma przychody na średnim czy wyższym poziomie, to po uwzględnieniu plusów i minusów pod uwagę weźmie budowę domu – mówi Ewa Michalec.

Pośrednicy zwracają uwagę na spadki dużych wielkopłytowych mieszkań. – Średnie zniżki wynoszą ok. 5 proc. Największe przeceny dotyczą lokali w mniej atrakcyjnych lokalizacjach oraz tych położonych na skrajnych kondygnacjach – podaje pośredniczka z Anag Nieruchomości. – Spodziewam się kolejnych spadków, choć spektakularnych przecen nie przewiduję – zastrzega.

Z kolei Michał Niewiński zwraca uwagę, że dużych mieszkań w budynkach z wielkiej płyty jest relatywnie mało, a ich podaż nie wzrasta.

– Ceny będą zależeć głównie od standardu mieszkania i stanu prawnego gruntu. Nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym będą kosztować znacznie mniej niż te z jasną sytuacją – podkreśla pośrednik z agencji Mieszkanie24.com. – Wynika to z oporu banków przed kredytowaniem tego typu inwestycji – tłumaczy.

 

 

17.02.2014 Rzeczpospolita Nieruchomości

Kiedy rynek pierwotny wygrywa z wtórnym

Właściciele kilkuletnich mieszkań czekają ze sprzedażą na lepsze czasy. Wielu liczy bowiem ?na spadek kursu franka.

Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl:

Nowe mieszkania, kupowane w 2009 roku i później, niezbyt często trafiają na rynek. Takie lokale niełatwo jest bowiem sprzedać. Powodów jest kilka. Ceny tych nieruchomości nie zdążyły jeszcze ulec obniżkom. Kiedy je kupowano, kryzys dopiero się zaczynał. Mieszkania były o blisko 10–20 proc. droższe niż dziś.

Bardziej dostępne były kredyty we frankach szwajcarskich. Kurs tej waluty w latach 2009–2010  wahał się od 2,6 zł do 3,1 zł. Był niższy od obecnego kursu o 20–30 proc.  Chcąc dziś odsprzedać mieszkanie kupione w 2010 roku na kredyt we frankach przy kursie 3 zł, do każdego spłacanego franka trzeba dopłacić ok. 50 groszy. A pamiętajmy, że za metr tych mieszkań również płacono więcej.

Nie zapominajmy też o podatku dochodowym, który trzeba zapłacić w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została kupiona lub wybudowana.

Nieruchomości nabyte w 2009 roku jeszcze w tym roku podlegają temu podatkowi (19 proc.). Możemy go uniknąć tylko w przypadku skorzystania z ulgi mieszkaniowej, wydając pieniądze na inną nieruchomość, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe.

Trudno jest więc sprzedać mieszkanie zakupione drożej, z wyższym kredytem niż w momencie jego zaciągania, i jeszcze płacić podatek od dochodu, jeżeli w ogóle da się taki dochód osiągnąć. Pocieszające jest to, że brak dochodu ze sprzedaży nieruchomości dzisiaj nie oznacza braku tego zysku w przyszłości.

Większość nowych mieszkań, mających nie więcej niż pięć lat, nie wytrzymuje konkurencji z rynkiem deweloperskim, na którym obowiązują zdecydowanie niższe ceny. Dodatkowo rynek pierwotny w peryferyjnych dzielnicach Warszawy jest wspierany dopłatami do kredytów hipotecznych w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych".

Wyjątkiem są lokalizacje, gdzie deweloperzy nie budują osiedli. Kilkuletnie, wykończone lokale mogą wygrać z mieszkaniami w standardzie deweloperskim także wtedy, gdy ich cena jest konkurencyjna. Klienci potrafią doskonale liczyć.

Większość właścicieli nowszych mieszkań czeka jednak na lepsze czasy, na niższy kurs franka i nie decyduje się w tej chwili na sprzedaż.

 

20.05.2012 Uważam Rze

Sprzedać dom nie jest łatwo

Mieszkania nie sprzedają się dziś łatwo. Ale to właściciele domów mają prawdziwy problem. Przeszacowane latami czekają na kupców

Sprzedaż domów, w porównaniu z mieszkaniami, jest dziś incydentalna. W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy kupowane są głównie mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 50 mkw., i to w Warszawie, nie droższe niż 300 tys. zł. Większości osób zainteresowanych domami po prostu na nie nie stać – mówi Paweł Zeliaś, pośrednik firmy SalonDomow.pl.

Jego zdaniem trudności z uzyskaniem kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, rosnące koszty utrzymania domu (gaz, prąd i inne media) oraz wysokie koszty wykończenia lub remontu budynku uniemożliwiają transakcje.

– Nie bez znaczenia jest też fakt, że domy, które kosztują tyle co czteropokojowe mieszkania w granicach miasta, są położone na terenach słabo skomunikowanych z centrum, gdzie pracuje większość osób, które mogą sobie na taki zakup pozwolić – dodaje Paweł Zeliaś.

Pośrednik opowiada, że jeszcze dwa lata temu klienci, którzy mieli już własne mieszkania w Warszawie, kupione w latach 2000–2005 za 3–5 tys. zł za mkw., po prostu sprzedawali te lokale i kupowali nowe domy w stanie deweloperskim.

– Dzisiaj sprzedać mieszkanie jest bardzo trudno, zwłaszcza za cenę zbliżoną do stawek sprzed dwóch, trzech lat. Ograniczona akcja kredytowa, a tym samym ogólny zastój na rynku nieruchomości powodują zmniejszenie popytu na domy – podsumowuje Paweł Zeliaś.

Trudno znaleźć kupca

Podobnego zdania jest Marcin Drogomirecki, analityk w serwisie nieruchomości Domy.pl. Jego zdaniem domy sprzedają się dziś znacznie gorzej niż mieszkania.

– Marazm na rynku nieruchomości spowodowany ograniczonym dostępem do kredytów hipotecznych, ich mało atrakcyjnym oprocentowaniem, a także obawami wynikającymi z niepewnej sytuacji na rynku pracy widoczny jest przede wszystkim na rynku domów. Wciąż wysokie ceny i towarzysząca im ogromna przewaga podaży nad popytem sprawiają, że znalezienie nabywcy na dom jest niesłychanie trudne. Wymaga czasu, cierpliwości i weryfikacji oczekiwań finansowych. Sprzedaż domów po stawkach sprzed kilku lat jest już niemożliwa. Kto się z tym faktem nie pogodzi i nie urealni swoich oczekiwań finansowych, nie znajdzie klienta – podkreśla Marcin Drogomirecki.

Zwraca także uwagę, że po boomie przeprowadzek za miasto, jaki miał miejsce kilka lat temu, wiele osób zyskało świadomość – korzystając z doświadczeń znajomych – że życie w domu jednorodzinnym w pewnej odległości od granic miasta wiąże się z wieloma utrudnieniami, np. koniecznością codziennych dojazdów do pracy, dowożeniem dzieci do przedszkola lub szkoły, wyjazdami na większe zakupy. – To zaś, przeliczone na litry paliwa i koszty utrzymania samochodu, oznacza znaczne obciążenie domowego budżetu. Natomiast spędzone w korkach godziny zabierają wolny czas – dodaje Marcin Drogomirecki.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, zwraca uwagę, że przeciętny dom czy segment na niewielkiej działce to wydatek co najmniej dwu-, trzykrotnie większy od kosztu zakupu dwu-, trzy-pokojowego mieszkania w podobnej lokalizacji.

– W dzisiejszych czasach, przy widocznym spowolnieniu sprzedaży mieszkań, rynek domów praktycznie zamarł. Jakiekolwiek transakcje w tym segmencie należą do rzadkości – mówi Jędrzyński. – W ogóle dostępność nieruchomości w Polsce, czyli stosunek zarobków do cen na rynku, jest rekordowo niska. Dla średnio sytuowanej polskiej rodziny kupno nawet małego domu pozostaje na razie raczej poza zasięgiem – dodaje analityk.

Również Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy podkreśla, że dom sprzedać dziś znacznie trudniej niż mieszkanie.

Najtaniej można kupić nowe domy w słabo skomunikowanych z centrum lokalizacjach podmiejskich

– Przyczyny takiej sytuacji można rozpatrywać w kilku kategoriach. Po pierwsze, cena domu jednorodzinnego zazwyczaj znacznie odbiega od możliwości nabywczych osób zainteresowanych taką inwestycją. Stawkę podnosi bowiem dodatkowo działka, która czasem ma większą wartość niż stojący na niej budynek – wyjaśnia Marcin Jańczuk. – Po drugie, na gotowy dom ciężej znaleźć amatora, bo większość jest projektowana i wykańczana w oparciu o gust i konkretne potrzeby inwestora, które nie zawsze są zgodne z wymaganiami kupującego. Poza tym dom na przedmieściach czy na wsi to wyzwanie logistyczne dla rodzin pracujących w centrum, dowożących dzieci do szkół, przedszkoli.
Mieszkania nie sprzedają się dziś łatwo. Ale to właściciele domów mają prawdziwy problem. Przeszacowane latami czekają na kupców

Krzysztof Nowak z działu badań i analiz firmy Emmerson przewiduje, że w przyszłości Polacy będą stopniowo porzucać mieszkania w bloku i przenosić się na tereny podmiejskie do domów jednorodzinnych. Ale nie masowo.

– Takie wnioski można wyciągnąć na podstawie przewidywanych zmian liczby ludności największych polskich miast, przedstawionych przez Główny Urząd Statystyczny. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie wszystkich będzie stać na taką zmianę. Na przeprowadzkę z mieszkania w mieście do domu poza jego granicami będą sobie mogły pozwolić głównie osoby posiadające już ustabilizowaną sytuację finansową, a więc te w średnim wieku lub starsze. Ludzie młodzi, dopiero wkraczający w dorosłe życie, zazwyczaj nie mają ani wystarczających oszczędności, ani dochodów na poziomie, który umożliwiałby zaciągnięcie kredytu hipotecznego i sfinansowanie zamiany mieszkania na dom – wyjaśnia Krzysztof Nowak.

Nowe czy używane

Czy na trudnym rynku domów jednorodzinnych większym powodzeniem cieszą się budynki z drugiej ręki, czy jednak nowe? Kiedy łatwiej o kupca? Z analiz portalu Domy.pl wynika, że zainteresowaniem cieszą się głównie domy z rynku wtórnego i do tego najlepiej wolno stojące.

– To one są urzeczywistnieniem marzeń o własnym domu – bez sąsiadów za ścianą, z ogrodem oddzielającym właścicieli od świata zewnętrznego – mówi Marcin Drogomirecki.

Natomiast Paweł Zeliaś twierdzi, że kupców przyciągają albo domy nowe, albo z rynku wtórnego, ale nie starsze niż pięć–dziesięć lat. – Taki wiek domu oznacza, że został on już wybudowany w nowej technologii, co pozwoli cieszyć się nim jeszcze przez długie lata bez remontów i nadmiernych kosztów związanych z eksploatacją – mówi Paweł Zeliaś.

– Dużym powodzeniem cieszą się też hybrydy domów jednorodzinnych i mieszkań zwane mieszkaniami bezczynszowymi. Są to domy w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, ale zdarzają się też wolno stojące z wydzielonymi wewnątrz mieszkaniami.

Na przykład w domu w zabudowie bliźniaczej na działce ok. 400 mkw., gdzie zwykle stały dwa domy, teraz deweloper wydziela w każdej połówce po dwa mieszkania, każde po około 80 mkw. wraz z 40-metrowym ogródkiem. Dzięki temu cena takiego lokalu pod Warszawą to około 380 tys. zł. W budynku nie ma administracji, więc odpada tzw. czynsz, który zwykle zawiera opłaty za części wspólne budynków i tereny wewnątrzosiedlowe, a pozostają tylko opłaty licznikowe oraz za wywóz śmieci – opowiada pośrednik.

Takie oferty wybierają jednak mniej zamożni inwestorzy. Generalnie klienci preferują domy wolno stojące, następnie domy w zabudowie bliźniaczej, a na końcu w zabudowie szeregowej. – Jednak zakupów dokonują w odwrotnej kolejności, z powodu cen tych nieruchomości – dodaje Paweł Zeliaś.

Marcin Jańczuk twierdzi, że większość zapytań klientów o domy dotyczy rynku wtórnego. Deweloperzy jednak szybko reagują na zmiany preferencji potencjalnych nabywców i zaczynają oferować im segmenty w cenie zbliżonej do ceny trzy-, czteropokojowego mieszkania w większym mieście.

– Na rynku wtórnym domów poszukują ci, którym bardziej niż na cenie zależy na konkretnej lokalizacji. Wśród używanych domów największe zapotrzebowanie jest na te wolno stojące. Choć segmenty w ostatnim czasie znacznie zyskały na popularności, to jest to raczej kwestia coraz bardziej sprzyjających nabywcom cen, a nie mody. Na przykład w okolicach Trójmiasta można spotkać nowe 100-metrowe segmenty za 350 tys. zł. W Gdańsku za taką kwotę można kupić trzypokojowe mieszkanie o metrażu mniejszym niż 70 mkw. – podaje przykład Marcin Jańczuk.

Jarosław Jędrzyński potwierdza, że spośród trzech rodzajów domów: segmentów, bliźniaków i wolno stojących, na pewno te pierwsze sprzedają się najlepiej.

– Główny powód jest taki, że segmenty zazwyczaj mają najniższą cenę, bo są najtańsze w budowie, a także przeważnie stoją na najmniejszych działkach – wyjaśnia analityk. – Wielkość, a także usytuowanie działki mają wielkie znaczenie przy wyborze nieruchomości. Sam dom zawsze można przebudować, powiększyć, przearanżować albo wręcz rozebrać i postawić inny. Położenia działki się nie zmieni, a jej powiększenie poprzez dokupienie terenu sąsiedniego jest najczęściej mało realne – uzasadnia Jarosław Jędrzyński.
Paweł Zeliaś podkreśla, że klienci poszukujący domów coraz częściej są bardziej świadomi, że posiadanie działki o powierzchni ponad 1000 mkw. wiąże się z ogromnym kosztem jej zagospodarowania i utrzymania w nienagannym porządku.

– Dlatego dla większości klientów działka o powierzchni 350–500 mkw. jest satysfakcjonująca w przypadku domu w zabudowie bliźniaczej, a w przypadku szeregowca wystarczy nawet 100–250 mkw. – mówi pośrednik.

Z kolei Marcin Jańczuk sygnalizuje, że oczekiwania kupujących co do powierzchni gruntu weryfikuje sam rynek. – Okazuje się bowiem, że podobne domy na działkach o różnych wielkościach mają zupełnie inne ceny. I wtedy powierzchnia gruntu schodzi na drugi plan – mówi Marcin Jańczuk. – Ale kupując nawet najmniejszy segment, klient chciałby mieć choćby niewielki kawałek ziemi na wyłączność. Dlatego przy tego typu budynkach można liczyć na ogródki o powierzchni 200–300 mkw. Z kolei w przypadku domów wolno stojących zazwyczaj działka powinna mieć choć 600–700 mkw. – dodaje.

Niesprzedawalne latami

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są zgodni co do tego, że domy sprzedają się dziś nie tylko trudniej niż mieszkania, ale nawet dłużej niż działki. Szczególnie jeśli są duże, wybudowane w starych technologiach, niestandardowe, jeśli chodzi o rozkład wnętrz czy architekturę, oraz mają wysokie ceny.

Najtaniej można kupić nowe domy, postawione na polach, w słabo skomunikowanych z centrum lokalizacjach podmiejskich, na osiedlach bez infrastruktury.

Jarosław Jędrzyński mówi, że ceny domów w głównych aglomeracjach – w odróżnieniu od cen mieszkań – nie odbiegają od siebie w widoczny sposób. – Na przykład bliźniak o powierzchni około 150 mkw. wybudowany na działce około  500 mkw., w peryferyjnych lokalizacjach głównych miast lub pod miastem, kosztuje 550–650 tys. zł. Ceny za mkw. takich domów w stanie deweloperskim wynoszą 3,5–4,5 tys. zł – wylicza analityk.

Jego zdaniem najtrudniej znaleźć dziś kupca na dom o ponadprzeciętnym standardzie, o powierzchni ponad 150 mkw. i mało funkcjonalnym rozkładzie.

– Duże powierzchnie użytkowe mają dziś sens tylko w przypadku domów luksusowych, ale i te obecnie czekają na klienta bardzo długo. Chodzi tu przede wszystkim o koszty utrzymania takich nieruchomości przy rosnących cenach energii. Na dom jednorodzinny trudno będzie też znaleźć amatora, jeśli na sąsiedniej działce powstaje osiedle bloków, co w polskich realiach zdarza się dość często, albo – co gorsza – przebiega ruchliwa ulica – podaje przykłady Jarosław Jędrzyński.

Marcin Jańczuk potwierdza: niezależnie od części Polski najtrudniej dziś znaleźć nabywcę na dom wolno stojący o powierzchni powyżej 250 mkw., na dużej działce (powyżej 1500 mkw.). – Szczególnie, gdy budynek jest o podwyższonym standardzie, a znajduje się w znacznej odległości od centrum miasta, czyli powyżej 30 km, a do tego w niezbyt rozpoznawalnym i mało prestiżowym miejscu – mówi Jańczuk.

Natomiast Paweł Zeliaś stwierdza przekornie, że nie ma domów niesprzedawalnych. – Są natomiast takie, których cena została niewłaściwie oszacowana. W takim przypadku długo mogą czekać na nabywcę.

W portalach nieruchomościowych nie brakuje ogłoszeń o sprzedaży domów, które czekają na amatora od kilku lat. 

 

23.11.2011 Rzeczpospolita Nieruchomości

Płyta płycie nierówna

Czy warto kupować mieszkania w starych blokowiskach? Czy są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze?

„Rz": Szukamy mieszkania w Warszawie. Mamy 200 tys. zł. Czy warto się decydować na nieruchomość z wielkiej płyty? Czy takie lokale będą już tylko tracić na wartości???

Paweł Zeliaś, pośrednik, firma SalonDomow.pl:

Od pewnego czasu klienci szukający mieszkań zastrzegają, że nie powinny się one znajdować w blokowisku z lat 70. czy 80. Wielka płyta stała się passe. Trend ten – biorąc pod uwagę mnogość ofert w budownictwie z lat 90. i nowszym – jest nie do odwrócenia.

Mieszkania położone z dala od ścisłego centrum w peryferyjnych dzielnicach Warszawy, budowane w technologii wielkiej płyty, będą tanieć chociażby ze względu na rosnące koszty ich utrzymania. Chodzi o remonty dachów, wind, elewacji.?Z drugiej strony 200 tys. zł wystarczy na kupno lokalu właśnie w wielkiej płycie. Żeby znaleźć kawalerkę w nowym budownictwie np. na Białołęce w cenie 200 tys. zł (wraz z opłatami okołotransakcyjnymi) trzeba się mocno natrudzić.

Jeśli ograniczony budżet pozwala nam tylko na mieszkanie w wielkiej płycie, to jakie dzielnice wybierać? Czy są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze?

O cenie nieruchomości zawsze decyduje lokalizacja. Kluczowym kryterium jest też komunikacja z centrum miasta, co ma ścisłe odzwierciedlenie w cenach mieszkań położonych przy planowanej drugiej linii metra.

Ważny jest też stan osiedlowej infrastruktury, klatek schodowych, elewacji, co jest widoczne na pierwszy rzut oka. Pod uwagę trzeba też brać sposób zarządzania częściami wspólnymi, a także bliskość szkół, basenów czy centrów handlowych.

Nie bez znaczenia są uwarunkowania historyczne: ważne, dla kogo powstawało osiedle i kto głównie je zamieszkuje. Na pewno więc są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze.

W jakich blokowiskach lepiej nie szukać mieszkania? Gdzie najbardziej tracą na wartości wielkopłytowe nieruchomości? A gdzie najmniej?

Najlepiej szukać w blokowiskach w miarę nowych, zadbanych, dobrze administrowanych, o uregulowanym statusie prawnym.?Cenę trzymają osiedla blisko centrum lub w ścisłym centrum, położone w bezpośrednim sąsiedztwie metra, także jego planowanej linii.

Co wybrać: maleńką klitkę w bloku z ramy H czy nieco większe lokum w wielkiej płycie? Czy rama H jest lepsza?

Rama H to technologia stosowana od lat 50. do dziś, składająca się z żelbetowego szkieletu wypełnionego cegłami lub pustakami. Większość współczesnych budynków mieszkalnych i biurowych to w rzeczywistości rama H, choć są często określane jako obiekty ceglane. Rama H daje większe możliwości aranżacyjne wnętrz.

Mniej jest ścian nośnych niż w wielkiej płycie. Do wad trzeba zaliczyć przeważnie niższą wysokość pomieszczeń czy dużą liczbę słupów konstrukcyjnych. Poza tym ceny w Warszawie są dość wysokie jak na jakość, jaką oferuje rama H.

Jakie zalety i wady mają mieszkania w blokach z wielkiej płyty?

Wielka płyta to prefabrykowane elementy konstrukcyjne używane do modułowej budowy obiektów. Technologia obejmowała gotowe układy, wymiary pomieszczeń wraz ze ścianami nośnymi oraz gotowymi klatkami schodowymi i biegami schodów. W uproszczeniu to budowa z gotowych klocków.

Ciekawostką jest, że wielka płyta przybyła do nas z Zachodu. Pierwsze budynki tego typu powstały w latach 20. ubiegłego wieku w Holandii. W Polsce złote czasy przeżywała od lat 50. do 80.Wady wielkopłytowego budownictwa to małe możliwości aranżacyjne (zwykle 14 cm, płyta stropowa oparta jest na trzech ścianach nośnych tej samej grubości). Mieszkania są małe, ciasne, identyczne w pionie u każdego sąsiada.

Są to budynki o bardzo niskich normach termoizolacyjnych, akustycznych, wentylacyjnych. Czasami znajdują się w nich zsypy.Do absolutnych zalet wielkiej płyty zaliczyć trzeba cenę i doskonałą infrastrukturę: na osiedlach są sklepy, przedszkola, szkoły i tereny zielone.?

 

 

 

© 2015 Property Consulting. Wszystkie prawa zastrzeżone.
asari.pl - programy dla biur nieruchomości