Strona główna
Mapa serwisu
Zgłoś ofertę
Polityka plików cookies
Kontakt

Wyszukiwarka

Nr oferty
 
 
 
Miejscowość lub dzielnica
Ulica
Powierzchnia
-
Liczba pokoi
-
Cena
-
oferty specjalne
Notes Zgłoś ofertę Consulting Aktualności e- wyceniarka e- księga wieczysta Mapa serwisu Kontakt

Waluty

USD 3,34 EUR 4,23 CHF 3,50

Na skróty

Mieszkania Sprzedaż Wynajem
Nowe Domy Sprzedaż Wynajem

 

Gratka.pl - ogłoszenia w Internecie

 

 

 

Aktualności

 

 

03.06.2014 Rzeczpospolita Ekonomia

Okazja to nie tylko niska cena

Świetna lokalizacja, w której trudno o mieszkanie, ?niska cena, ciekawy rozkład lokalu. Czy to przepis na okazję?

– Uważa się, że okazyjna oferta na rynku mieszkań wyróżnia się zdecydowanie niższą ceną. I tak jest w większości przypadków, ale nie we wszystkich – zastrzega Marcin Drogomirecki z portalu Domy.pl. – Okazją może być nawet droższy od innych lokal, ale wyróżniający się np. doskonałą lokalizacją, w której trudno znaleźć ofertę, szczególnym rozkładem czy wysokością pomieszczeń – tłumaczy. Czasem do okazji można zaliczyć mieszkanie, które w odróżnieniu od innych ma balkon albo taras. – Z kolei lokal na ostatnim piętrze może dać możliwość dokupienia strychu za korzystną cenę. W ten sposób można zyskać dodatkową powierzchnię mieszkalną – tłumaczy Drogomirecki.

Stawki ?transakcyjne

Także zdaniem Pawła Zeliasia, szefa firmy Salondomow.pl, okazja nie zawsze wiąże się tylko z ceną. – Często o wyjątkowości nieruchomości świadczy jej lokalizacja, historia, sąsiedztwo. Często już samo pojawienie się oferty w danym miejscu czyni ją wyjątkową i okazyjną mimo rynkowej ceny – potwierdza Paweł Zeliaś. Okazją mogą być też rzadko spotykane mieszkania – np. cztery pokoje na 70 mkw. i dwa pokoje na 35 mkw.

W opinii pośredniczki Joanny Lebiedź, właścicielki firmy Lebiedź Nieruchomości, okazją są przede wszystkim nieduże lokale w dobrej cenie. – Dla kawalerki dobra cena to ok. 6 tys. zł za mkw. Przykład? 37-metrowy lokal (pokój z dużą kuchnią) w kamienicy na Bemowie z 1955 r., w bardzo dobrym stanie technicznym, wyceniony na 219 tys. zł – mówi Joanna Lebiedź. Ocenia, że dobra cena w przypadku mieszkań dwupokojowych to ok. 5,8 tys. zł za mkw. Ciekawą ofertą jest 56-metrowe, gotowe do wprowadzenia mieszkanie na Młocinach w budynku z 2000 r. Cena: 330 tys. zł. – Dobra cena dla niedużego trzypokojowego mieszkania to 5,6 tys. zł za metr – mówi Joanna Lebiedź. – Na Białołęce jest do kupienia 60-metrowy, urządzony lokal w budynku z 2000 r., za 340 tys. zł.

Paweł Zeliaś ocenia, że jeśli punktem odniesienia są ceny transakcyjne w danej okolicy, za okazję można uznać nieruchomość tańszą o 10–15 proc. – Jeśli pod uwagę weźmiemy ceny ofertowe prezentowane w internecie, to stawka niższa o 10–15 proc. wcale nie musi być okazją – zastrzega szef firmy Salondomow.pl. I podkreśla, że okazja musi być bezpieczna, dokładnie sprawdzona pod względem i formalnym, i prawnym.

Także Marcin Drogomirecki przyjmuje, że okazją są lokale, które nie odbiegają parametrami od porównywalnych mieszkań, ale są tańsze o co najmniej 10 proc.

Szybko znikają

Marcin Drogomirecki ocenia, że coraz więcej klientów szuka najlepszych ofert, a więc mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach po atrakcyjnych cenach.

Joanna Lebiedź stwierdza, że prawdziwe okazje znikają z rynku o wiele szybciej niż pozostałe oferty. – Warto zauważyć, że małe mieszkania przestały tanieć. Mamy w tym segmencie niewielką stabilizację. Ale kierunek, w którym pójdzie rynek, zależy od sytuacji gospodarczej, polityki kredytowej, ogólnych nastrojów sprzyjających bądź nieinwestowaniu w nieruchomości – mówi.

Paweł Zeliaś dodaje, że mieszkania w okazyjnych cenach sprzedają się w dwa–cztery tygodnie.

– Dobre lokalizacje, ciekawe rozkłady, standard umożliwiający zamieszkanie od zaraz, ceny niższe od nowych mieszkań o ok. 20–30 proc. Oto przepis na okazję i gwarancja szybkiej sprzedaży – mówi Paweł Zeliaś. – Wyjątkowe okazje na rynek trafiają jednak rzadko. Najczęściej są kupowane przez rodzinę lub znajomych. W ostateczności dobry pośrednik upora się z wyjątkową okazją w kilka dni.

 

17.02.2014 Rzeczpospolita Nieruchomości

Kiedy rynek pierwotny wygrywa z wtórnym

Właściciele kilkuletnich mieszkań czekają ze sprzedażą na lepsze czasy. Wielu liczy bowiem ?na spadek kursu franka.

Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl:

Nowe mieszkania, kupowane w 2009 roku i później, niezbyt często trafiają na rynek. Takie lokale niełatwo jest bowiem sprzedać. Powodów jest kilka. Ceny tych nieruchomości nie zdążyły jeszcze ulec obniżkom. Kiedy je kupowano, kryzys dopiero się zaczynał. Mieszkania były o blisko 10–20 proc. droższe niż dziś.

Bardziej dostępne były kredyty we frankach szwajcarskich. Kurs tej waluty w latach 2009–2010  wahał się od 2,6 zł do 3,1 zł. Był niższy od obecnego kursu o 20–30 proc.  Chcąc dziś odsprzedać mieszkanie kupione w 2010 roku na kredyt we frankach przy kursie 3 zł, do każdego spłacanego franka trzeba dopłacić ok. 50 groszy. A pamiętajmy, że za metr tych mieszkań również płacono więcej.

Nie zapominajmy też o podatku dochodowym, który trzeba zapłacić w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została kupiona lub wybudowana.

Nieruchomości nabyte w 2009 roku jeszcze w tym roku podlegają temu podatkowi (19 proc.). Możemy go uniknąć tylko w przypadku skorzystania z ulgi mieszkaniowej, wydając pieniądze na inną nieruchomość, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe.

Trudno jest więc sprzedać mieszkanie zakupione drożej, z wyższym kredytem niż w momencie jego zaciągania, i jeszcze płacić podatek od dochodu, jeżeli w ogóle da się taki dochód osiągnąć. Pocieszające jest to, że brak dochodu ze sprzedaży nieruchomości dzisiaj nie oznacza braku tego zysku w przyszłości.

Większość nowych mieszkań, mających nie więcej niż pięć lat, nie wytrzymuje konkurencji z rynkiem deweloperskim, na którym obowiązują zdecydowanie niższe ceny. Dodatkowo rynek pierwotny w peryferyjnych dzielnicach Warszawy jest wspierany dopłatami do kredytów hipotecznych w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych".

Wyjątkiem są lokalizacje, gdzie deweloperzy nie budują osiedli. Kilkuletnie, wykończone lokale mogą wygrać z mieszkaniami w standardzie deweloperskim także wtedy, gdy ich cena jest konkurencyjna. ?Klienci potrafią doskonale liczyć.

Większość właścicieli nowszych mieszkań czeka jednak na lepsze czasy, na niższy kurs franka i nie decyduje się w tej chwili na sprzedaż.

 

23.12.2013 Ekonomia RP

Transakcji było więcej

Rynek wtórny ożywił się pod koniec roku. Wielu sprzedawców nadal jednak dyktuje zawyżone ceny.

– Mijający rok był kolejnym rokiem kupującego – ocenia Leszek Michniak, prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN). – Podaż mieszkań, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, kilkunastokrotnie przewyższała popyt i wymusiła dalsze spadki cen. A to z kolei przyciągnęło kupujących i ostatecznie przełożyło się na wyczekiwany przez sprzedających wzrost popytu.

Tanie i małe

WGN w segmencie mieszkaniowym odnotowała wzrost liczby transakcji o 28 proc., licząc 11 miesięcy rok do roku. – To lepszy wynik, niż zakładały początkowe prognozy. Przyczyniły się do tego spadki cen ofertowych mieszkań, chociaż już nie tak wysokie jak w 2012 r. Korekty wyniosły od 5 do 6,5 proc. dla standardu popularnego oraz około 8 proc. dla apartamentów. To również efekt obniżek stóp procentowych, a tym samym tańszych kredytów – wyjaśnia szef WGN.  Jego zdaniem ceny mieszkań osiągnęły najniższy od siedmiu lat poziom. – Był to więc – i jest nadal – dobry czas na zakup mieszkania, zarówno dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych – ocenia.

Z analiz danych WGN wynika, że w 2013 r. wzrosła liczba transakcji gotówkowych. Więcej klientów posiłkowało się małym kredytem – do 20 proc. ceny. Preferencje kupujących się nie zmieniły. – Podobnie jak w kilku poprzednich latach najszybciej sprzedawały się dwupokojowe mieszkania o powierzchni ok. 45 mkw. i trzypokojowe do około 65 mkw.  Powodzeniem cieszyły się także lokale w blokach z wielkiej płyty ze względu na niższą, średnio o 10–15 proc., cenę. Tu jednak ważny był dobry stan techniczny nie tylko mieszkania, ale i całego budynku – wyjaśnia Leszek Michniak.

Z roku na rok zwiększa się grupa klientów zainteresowanych mieszkaniami o podwyższonym standardzie oraz luksusowymi apartamentami, które są bardziej przystępne dzięki sukcesywnym obniżkom cen. – Tu zwiększoną aktywność wykazali również inwestorzy. Był to trafny wybór, bo w 2013 roku obroty na rynku wynajmu mieszkań wzrosły o 15 proc – podkreśla szef WGN.

Także Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse zauważa, że w mijającym roku nieco więcej transakcji dotyczyło mieszkań z wyższej półki. – Druga połowa mijającego roku była znacznie lepsza niż pierwsza. Niskie stopy procentowe spowodowały wzmożony proces wycofywania lokat z depozytów bankowych. Część środków została przeznaczona na zakupy mieszkań – zauważa Marcin Jańczuk. – Byliśmy pozytywnie zaskoczeni ruchem na rynku. W październiku w niektórych oddziałach Metrohouse odnotowano rekordowe obroty.

Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl, ocenia, że był to rok spadków cen transakcyjnych i dużej korekty cen ofertowych. – Kupujący mieli bardzo duży wybór nieruchomości, a w drugiej połowie – także możliwość zaciągania kredytów na bardzo dobrych warunkach – mówi Paweł Zeliaś. – Rynek znacznie się ożywił w ostatnim kwartale, dzięki czemu liczba transakcji na rynku wtórnym była podobna do osiągniętej w 2012 r. Zaskakiwać może bardzo słaba sprzedaż domów, mimo że ich ceny znacznie się obniżyły – zauważa.

Także Joanna Lebiedź,  doradca rynku nieruchomości, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, mówi o ożywieniu na rynku mieszkaniowym w trzecim i czwartym kwartale. – Najbardziej zauważalne było ono w segmencie niedużych, szczególnie jedno- i dwupokojowych mieszkań. Jak pokazują archiwa transakcji zrealizowanych przez warszawskich pośredników, największym wzięciem cieszą się lokale o powierzchni do 55–58 mkw., w cenie ofertowej nieprzekraczającej 380 tys. zł, a wśród kawalerek – te do 35 mkw., których cena nie przekracza 220 tys. zł – wyjaśnia rzeczniczka PFRN.

Inaczej ocenia mijający rok Cezary Szubielski, doradca rynku nieruchomości. – Właściwie wszystko, co się zdarzyło na rynku mieszkań, było do przewidzenia. Jeśli coś zaskakuje, to powszechny brak zrozumienia, że rynki – pierwotny i wtórny – to całość sprzężona przez jeden wspólny mechanizm. Popyt dla obu rynków jest wspólny – mówi Cezary Szubielski. – O ile rynek pierwotny w znacznej mierze dostosował się do realiów kryzysu, o tyle rynek wtórny tylko w znikomym procencie. Tendencje zachowawcze na rynku wtórnym były znacznie silniejsze, niż sadziłem. Podczas gdy deweloperzy nie mogąc sprzedać mieszkań, obniżyli ceny i wprowadzili szereg promocji, właściciele nieruchomości na rynku wtórnym okopali się na stanowisku: „jak nie dostanę ile chcę, to nie sprzedam". Porównując to do jazdy samochodem – znaleźliśmy się w sytuacji, gdy jedna para kół przyspiesza, a druga jest w silnych objęciach hamulców – obrazuje doradca.
Jego zdaniem taka postawa doprowadziła do spowolnienia zmian także na rynku pierwotnym. – Jeśli właściciel nie chce taniej sprzedać, gdy równocześnie może taniej kupić, powoduje zator w przepływie pieniędzy – tłumaczy Cezary Szubielski. Ocenia, że mijający rok był czasem powszechnych rozczarowań. – Transakcji było znacznie mniej, niż mogło być przy istniejących zasobach i dostępności pieniądza. Ceny niewiele się zmieniły, a oczekiwania były spore. Sprzedający mieli nadzieje na wzrosty, kupujący – na bardzo duże spadki. Ani jedno, ani drugie nie nastąpiło. I dobrze. Gdyby ceny spadły do oczekiwanego poziomu, byłyby znacznie poniżej kosztów wytworzenia. Mielibyśmy do czynienia z megakryzysem i całkowitym załamaniem rynku. Gdyby ceny zaczęły iść w górę, popyt  mógłby się zatrzymać – tłumaczy doradca. Na nadchodzący rok życzy branży  i uczestnikom rynku szczęścia i rozsądku.

Co nas czeka

Paweł Zeliaś ocenia, że 2014 rok będzie trudny, bo bez kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. – MdM pobudzi rynek pierwotny, ale tylko lokalnie. Będzie to kolejny rok spadków cen – oczywiście nie wszystkich nieruchomości i nie wszędzie. Trend spadkowy może się odwrócić, gdy średnia cena mkw. mieszkania w Warszawie wyniesie ok. 5,5 tys. zł, czyli tyle, ile  na początku hossy – prognozuje.

Joanna Lebiedź zwraca uwagę, że mijający rok zapamiętamy jako ostatni rok istnienia pośrednictwa i zarządzania w kształcie z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami z 1997 roku. – Czas pokaże, czy całkowita dereglamentacja zawodów, zamiast pierwotnie zakładanej deregulacji, jest słusznym posunięciem – mówi Joanna Lebiedź. – Ciekawie będzie też wyglądało wprowadzanie programu MdM, który pomimo licznych sugestii, m.in. Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, nie obejmie rynku wtórnego. To błąd. Program jest skierowany do ludzi młodych. Tymczasem mieszkania deweloperskie wymagają dodatkowych nakładów na wykończenie.

Rzeczniczka PFRN życzy klientom, a także zderegulowanym pośrednikom i zarządcom, aby rok 2014 był lepszy od poprzedniego, sprzedający znaleźli nabywców, kupujący wymarzoną nieruchomość.

Zdaniem Marcina Jańczuka rynek wtórny jest bezzasadnie straszony programem MdM. – Nie przyczyni się on do zmian w strukturze zakupowej na rynku wtórnym.  W większości miast ustalone limity nie umożliwią swobodnego korzystania z dobrodziejstw programu. Wyjątkiem może będzie Trójmiasto, gdzie wybór ofert w ramach MdM będzie dość duży. Podobnie w Łodzi, ale tam królują zakupy na rynku wtórnym – mówi Marcin Jańczuk. – Większe zmiany nie zajdą też w związku z obligatoryjnym wkładem własnym przy kredytach. 5 proc. nie jest barierą nie do pokonania, tym bardziej że w kolejnych latach udział własny kredytobiorcy będzie się zwiększał. Zapowiada się więc spokojny rok. I takiego spokoju okraszonego dużą liczbą transakcji życzę wszystkim pośrednikom. Obecnym i przyszłym, deregulacja zawodu bowiem pewnie zachęci do zajęcia się tą profesją nowych przedsiębiorców – dodaje.

 

12.11.2013 Ekonomia RP

Komu lokal spod młotka

Lokale na komorniczych aukcjach to łakomy kąsek dla inwestorów. Można na nich zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Na komornicze licytacje trafia coraz więcej mieszkań. – Są to stare i nowe, duże i małe lokale, zadłużone i w spółdzielniach mieszkaniowych, i w bankach – mówi Katarzyna Brzezińska z Grupy Emmerson. – Najniższa cena, za którą można kupić nieruchomość na pierwszej licytacji, to trzy czwarte sumy oszacowania. Na drugiej licytacji jest to dwie trzecie tej sumy.

Co psuje rynek

W listopadzie pod młotek trafi np. 52,5-metrowe, dwupokojowe mieszkanie przy ul. Bogusławskiego na warszawskich Bielanach, wycenione na 310 tys. zł. Cena wywoławcza to 232,5 tys. zł, czyli trzy czwarte kwoty oszacowania.

Licytowana ma być także 28,5-metrowa kawalerka (lokal spółdzielczy własnościowy) przy ul. Włościańskiej w Warszawie. Wartość mieszkania to 181,3 tys. zł. Cena wywoławcza to 136 tys. zł. W Krakowie można powalczyć np. o 32,4-metrową kawalerkę przy ul. Mackiewicza. Lokal został wyceniony na 161,3 tys. zł. Cena wywoławcza w pierwszej licytacji wynosi 121 tys. zł. Przykłady można mnożyć.

232 tys. zł cena wywoławcza 52,5-metrowego mieszkania przy ul. Bogusławskiego w Warszawie. Wartość lokalu: 310 tys. zł

Zdaniem Marka Kiełpikowskiego, szefa bydgoskiej agencji Arenda M. Kiełpikowski, większa liczba mieszkań z licytacji destabilizuje rynek. – Kupujący mieszkania np. od komorników nie wprowadzają się do nich, tylko nimi handlują. Załóżmy, że ktoś chce sprzedać mieszkanie za rynkową cenę 250 tys. zł. W tym samym czasie organizowana jest licytacja podobnego lokalu, który rzeczoznawca wycenił także na ćwierć miliona zł. Cena na licytacji to nie stawka z operatu, ale dwie trzecie kwoty. Komornik sprzedaje więc nieruchomość za 167 tys. zł – tłumaczy Marek Kiełpikowski. – W kolejnym etapie handlarz mieszkaniami kupiony na licytacji lokal remontuje najtańszymi materiałami. Powiedzmy, że wyda 20 tys. zł. Doliczy zysk w wysokości np. 30 tys. zł i wystawi mieszkanie za 217 tys. zł. Jakim sposobem ktoś ma sprzedać podobne mieszkanie za 250 tys. zł, skoro pojawia się tańszy, świeżo po remoncie? – pada pytanie.

Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl, ocenia, że licytacje komornicze wymagają sporej wiedzy i doświadczenia od kupujących. – To trudne transakcje. Mimo że mieszkania z licytacji wydają się okazją, kupujący musi się liczyć się z zagrożeniami. Dłużnik – właściciel nieruchomości – rzadko jest zainteresowany sprzedażą i wszelkimi sposobami utrudnia przebieg licytacji, kwestionuje wycenę nieruchomości, nie udostępnia mieszkania do obejrzenia, nie wymeldowuje się z niego dobrowolnie – wylicza Paweł Zeliaś. Opowiada, że na licytacji komorniczej kupował dla klienta 55-metrowy lokal przy ul. Międzynarodowej w Warszawie, w którym mieszkał zadłużony lokator  – Zaniedbane mieszkanie zostało sprzedane na drugiej licytacji, za dwie trzecie ceny z operatu. Transakcja, łącznie z wymeldowaniem lokatora, trwała ok. 12 miesięcy. Po przeprowadzonym remoncie i sprzedaży, co zajęło kolejne cztery miesiące, klient zarobił ok. 20 proc. netto, czyli ok. 40 tys. zł. Biznes wymaga jednak prawniczej wiedzy, obeznania w procedurach komorniczych, a często także bezwzględności w stosunku do lokatorów. To mało wdzięczne zajęcie – mówi Paweł Zeliaś.

Oferty frankowiczów

Na rynku pojawiają się także zadłużone mieszkania, które chcą sprzedać właściciele, zanim zapuka komornik. – Często są to lokale kupowane na kredyt. Sprzedaż może rozwiązać problem pod warunkiem, że kwota, którą możemy uzyskać, pozwoli spłacić zadłużenie – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson. Dodaje, że problem zaczyna się przy próbach sprzedaży nieruchomości kupionych na tzw. górce cenowej, przy niskim kursie franka. – Pieniądze, jakie możemy dostać, nie pokryją długu obciążającego hipotekę lokalu – wyjaśnia Skoczeń. Podkreśla, że lepiej jednak sprzedać nieruchomość przed licytacją, bo daje to szansę na uzyskanie znacznie wyższej kwoty. – Do naszej firmy trafiają domy i duże mieszkania, które zostały kupione na fali entuzjazmu, bez rzetelnej kalkulacji dochodów do wydatków – mówi przedstawiciel Emmersona.

 

21.10.2013 Ekonomia RP

O ile zdrożeją mieszkania przy metrze

Lokale przy podziemnej kolejce sprzedają się o wiele szybciej. Nowa linia metra podbije ceny mieszkań na Pradze, Woli i Bemowie.

Skomunikowanie osiedla ?z innymi częściami miasta to jedno z ważniejszych kryteriów wyboru mieszkania. Klienci pod uwagę biorą m.in. odległość od stacji metra. ?– Przez lata mogliśmy obserwować, jak Ursynów przekształca się z mało atrakcyjnej dzielnicy sypialni w poszukiwaną lokalizację – mówi pośrednik Cezary Szubielski, doradca rynku nieruchomości. – Także dalekie Bielany, kojarzące się z Hutą Warszawa, zostały nagle docenione pod koniec budowy pierwszej linii metra. Odległe Młociny stały się terenem nowych inwestycji i zakupów już w chwili oddawania stacji na placu Wilsona.

45 mkw. ma najczęściej poszukiwane dwupokojowe mieszkanie na rynku wtórnym

Ile w górę

Zdaniem Cezarego Szubielskiego na atrakcyjności zyskają także tereny, przez które ma biec druga linia metra. Ale boomu nie ma co oczekiwać. – Z metrem jesteśmy już oswojeni. Poza tym czasy gwałtownych przemian – politycznych, gospodarczych i demograficznych mamy już za sobą – tłumaczy pośrednik z Warszawy. – Druga linia metra powstaje ?w czasie kryzysu odbijającego się na rynku nieruchomości. To powoduje, że ceny mieszkań w jej rejonie nie rosną gwałtownie. Będą szły w górę w dłuższej perspektywie – ocenia Cezary Szubielski.

Także Karol Wojda z agencji Maxon Nieruchomości prognozuje powolny wzrost cen nieruchomości w pobliżu drugiej linii metra. – Jej pierwsza część to krótki odcinek w centralnej części miasta, która już dziś jest dobrze skomunikowana liniami autobusowymi i tramwajowymi. Najbardziej na tej części podziemnej kolei zyska, na razie krótki, odcinek praski, a także bliska Wola, która staje się centrum biurowym – twierdzi Karol Wojda. Dodaje, że stacja metra Dworzec Wileński znacznie usprawni połączenie okolic ul. Targowej z innymi częściami miasta, zwłaszcza że mosty są „wąskim gardłem komunikacyjnym".

– Do czasu wybudowania pozostałych odcinków drugiej linii metra wzrost cen będzie umiarkowany, gdyż ten etap inwestycji obejmuje stosunkowo drogie fragmenty miasta – mówi przedstawiciel Maxon Nieruchomości. – Dopiero dotarcie podziemnej kolei do dalszych rejonów Woli i Targówka przyczyni się do znacznej poprawy komunikacji w tych obszarach. Największy wpływ na ceny będzie miał ostatni etap budowy drugiej linii metra, gdy kolejka dotrze do najbardziej oddalonych części miasta, które pełnią dziś rolę sypialni – przewiduje.

Joanna Lebiedź, rzeczniczka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, prognozuje, że choć mieszkania na linii metra będą poszukiwane, to wzrost ich wartości nastąpi prawdopodobnie już po uruchomieniu drugiej nitki. – Dziś lokale są sprzedawane po cenach typowych dla danego segmentu rynku. Dla przykładu, 70-metrowe trzypokojowe mieszkanie na Bemowie znalazł kupca za 450 tys. zł – podaje Joanna Lebiedź.

Szybsze transakcje

Z kolei pośrednik Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl, stwierdza, że perspektywa uruchomienia metra na pewno spowoduje wzrost cen i czynszów w budynkach komercyjnych. – Ceny mieszkań będą wzrastały stopniowo, wraz ze zbliżającym się terminem oddania kolejki – prognozuje Paweł Zeliaś.

Cezary Szubielski zauważa, że średnie ceny transakcyjne mieszkań w ciągu ostatniego roku spadły w każdej lokalizacji o kilka procent. – Lokale na linii metra sprzedają się jednak zdecydowanie szybciej – zauważa doradca. – Najczęściej poszukiwane są dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 45 mkw. Znacznie chętniej są kupowane lokale nowsze, wybudowane po 1990 r. Klienci szukają mieszkań na zamkniętych terenach – dodaje.

Także Karol Wojda ocenia, że najchętniej kupowane są nieduże mieszkania, głównie dwupokojowe, rzadziej – jednopokojowe. – Poszukiwane są lokale po remoncie, w których nakłady na przystosowanie do własnych potrzeb są niewielkie – mówi przedstawiciel Maxon Nieruchomości.

Paweł Zeliaś zauważa, że już dziś ceny ofertowe mieszkań w bezpośrednim sąsiedztwie przyszłych stacji metra są nieco wyższe. – Niemniej jednak różny standard i wiek lokali sprawiają trudności w oszacowaniu, o ile cena poszła w górę tylko ze względu na planowane uruchomienie stacji metra – zastrzega Paweł Zeliaś. I potwierdza, że rejon linii metra zawsze cieszył się popularnością wśród kupujących. – Niektórzy obawiają się jednak, że bezpośrednie sąsiedztwo podziemnej kolejki może być źródłem problemów, takich jak drgania budynków i hałas – zauważa Zeliaś.

 

07.10.2013 Ekonomia RP

Komu mieszkaniowa ruina 

Pomysł na biznes.

Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl. – Mieszkania do kapitalnego remontu sprzedają najczęściej ludzie starsi lub ich dzieci. Na remont nie mają czasu albo pieniędzy. Oferują więc lokale w standardzie sprzed kilkudziesięciu lat – mówi Paweł Zeliaś. – Takich nieruchomości będzie przybywać. Może to być ciekawy sposób na biznes dla zamożnych – ocenia. Także Jarosław Mikołaj Skoczeń, przedstawiciel portalu Otodom.pl, zauważa, że lokalami w złym stanie technicznym coraz częściej interesują się inwestorzy. ?– Jeden z klientów zlecił nam wyszukanie w Warszawie ?20 mieszkań do remontu. Kupowanie lokali w niezłej lokalizacji, wymagających generalnego remontu i ich późniejszy wynajem to jego pomysł na biznes – opowiada Skoczeń.

Z kolei pośrednik Cezary Szubielski, specjalista home stagingu z Warszawy, ocenia, że w stolicy lokale do remontu nie są dużo tańsze od tych odnowionych. – Różnice w cenach wywoławczych podobnych lokali nie przekraczają 10 proc. Na przykład 50-metrowe, trzypokojowe mieszkania z lat 80. na warszawskim Bemowie, jedno przed, drugie po remoncie, kosztują 270 i 290 tys. zł. Dwupokojowe lokale na Sadach Żoliborskich są oferowane odpowiednio za 420 i 450 tys. zł – podaje Cezary Szubielski. Bywa, że mieszkania do remontu, położone w atrakcyjnym miejscu, są droższe od tych odnowionych.
Według pośrednika Pawła Zeliasia klienci na rynku wtórnym w zdecydowanej większości szukają ofert na granicy swoich możliwości finansowych. – Zawsze wybiorą lokal, który nie wymaga dodatkowych nakładów finansowych. Jeżeli cena mieszkania do remontu jest źle skalkulowana, wybiorą raczej rynek pierwotny, gdzie poniosą dodatkowe koszty wykończenia lokalu, ale lokalu nowego – podkreśla.


08.07.2013 Ekonomia 24

Co ukryje przed toba sprzedający

Nikt się nie przyzna, że w lokalu doszło do przestępstwa albo że przecieka dach. Trzeba sprawdzać samemu. Domy po przejściach mogą być jednak tańsze.

Pani Izabela kupiła kawalerkę na Ochocie. Sprzedający zachwalał, że jest cicha i ciepła. Po kilku miesiącach czytelniczka dowiedziała się od sąsiadki, że poprzedni lokator powiesił się w przedpokoju.

O makabrycznej historii innego mieszkania w starej ochockiej kamienicy nowi właściciele dowiedzieli się po kilku miesiącach. W lokalu doszło do głośnego w latach 90. morderstwa. Dwaj bracia zamordowali tu matkę. – Kiedy o tym usłyszałam, byłam zaszokowana – opowiadała nowa właścicielka lokalu.

Odmalują i wystawią

Tomasz Rożek z agencji Akces Polska podkreśla, że jeśli w mieszkaniu wydarzyło się coś niecodziennego, to właściciel stara się to ukryć. – Zdarza się, że kupujący dopytują, czy w lokalu na pewno nikt nie umarł. Odpowiedź jest niezmienna: że nie. Sprzedający zawsze powiedzą, że lokal jest idealny, sąsiedzi są super, a okolica spokojna – mówi Tomasz Rożek. Dodaje, że pośrednikowi czasem udaje się dowiedzieć, co się stało w lokalu. Często jednak o wielu historiach nabywca dowiaduje się dopiero, gdy lokal kupi.

30 procent rabatu można wynegocjować, kupując nieruchomości „po przejściach" wymagające sporego remontu.

– W wielu miastach są nieruchomości, w których doszło do nagłośnionych przez media przestępstw. Bardzo trudno je sprzedać. Kupują je ci, którzy o historii nie słyszeli. Często to klienci z innych miejscowości – mówi pośrednik z Akces Polska. Według niego w takiej sytuacji trudno byłoby uzyskać od sprzedającego odszkodowanie. – Jeśli właściciel nie ukrył wady technicznej, raczej nie mielibyśmy szans na rekompensatę – mówi Tomasz Rożek.

Także Waldemar Oleksiak z firmy Emmerson stwierdza, że sprzedający zawsze będą się starać przedstawić nieruchomości w jak najlepszym świetle. – Doświadczony pośrednik szybko się jednak zorientuje, jeśli z lokalem jest coś nie tak – zapewnia Waldemar Oleksiak. – Oczywiście są na rynku mieszkania opisywane jako lokale do remontu. Ale tu rodzi się pytanie o jego skalę. Czy mówimy o mieszkaniach, gdzie trzeba położyć nowe podłogi i pomalować ściany, czy też o takich, które są przemoknięte, albo poważnie zniszczone np. po pożarze? Z pewnością wiele nieruchomości wymagających remontu może być rynkową okazją, jeśli mają odpowiednio niższą cenę.

Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl zauważa, że mieszkania po makabrycznych wydarzeniach, np. zbrodniach, są zwykle sprzedawane po kilkunastu miesiącach. Trafiają do normalnego obrotu – są odświeżone, wyremontowane. – Kupujący o historii nieruchomości być może dowiedzą się po czasie, od sąsiadów – mówi Paweł Zeliaś.  Sam nie trafił na nieruchomość, w której doszło do przestępstwa, albo która byłaby spalona. Pamięta za to mieszkania zalane przez sąsiadów, u których pękła rura. – Jeśli lokal został osuszony i wyremontowany, to takie zdarzenie nie ma znaczenia dla transakcji – podkreśla Paweł Zeliaś. – Inaczej ma się sprawa z lokalami, które są stale wilgotne ze względu na nieszczelny dach, niesprawną wentylację lub wadliwą izolację. Sprzedający takich wad ujawniać nie chcą. Próbują je maskować. Mieszkanie jest odmalowane, wypachnione i gotowe do sprzedaży – przestrzega pośrednik.

Wspomina mieszkanie, którego właściciel podpisał już z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży. Do jej sfinalizowania pozostał miesiąc. – W tym też czasie lokal został zalany. Pękła rura kanalizacyjna. Mieszkanie stało tak kilka dni. Termin podpisania umowy ostatecznej został przedłużony zgodą obu stron. Lokal został gruntownie wyremontowany, łącznie z wymianą parkietu, na koszt ubezpieczyciela. Sprzedał się za wcześniej ustaloną cenę. Kupujący zyskał odmalowane mieszkanie z nową podłogą – opowiada Paweł Zeliaś.

Czego nikt nie chce

Paweł Zeliaś zauważa, że w przypadku nowych nieruchomości, głównie domów, usterki mogą wychodzić dopiero po jakimś czasie. – Mam tu na myśli m.in. poważne wady w wykonaniu izolacji. Dom po kilku miesiącach jest zawilgocony, a źródło przecieku trudno odkryć. Pomogą tylko wyspecjalizowane firmy. Na końcu pozostaje proces sądowy z wykonawcą – mówi Zeliaś.

Zdaniem szefa firmy Salondomow.pl zawilgocone mieszkania jest bardzo trudno sprzedać. – Mimo różnych sposobów zamaskowania problemu przez sprzedających, specjalista szybko go odkryje. Taka nieruchomość na pewno przysporzy nabywcy wiele problemów, narażając go na spore koszty – przestrzega Paweł Zeliaś. Zauważa, że sprzedający takie nieruchomości unikają jednak wstawiania ofert do agencji. Próbują sprzedawać je na własną rękę, tylko nieznacznie obniżając cenę.

 

06.05.2013 Ekonomia 24

Jak sprzedający mieszkania używane spuszczali z tonu

Wielkie obniżki

Dyrektor z Krupa Nieruchomości podaje przykład 70-metrowego mieszkania wymagającego remontu, położonego na parterze budynku przy ul. Dobrej w Warszawie. Lokal trafił do sprzedaży w 2010 r. z ceną 900 tys. zł, by dwa lata później znaleźć nowego właściciela za 500 tys. zł. – Kolejny przykład to 110-metrowe mieszkanie na Starym Żoliborzu, oferowane od 2012 r. za 1,6 mln zł. Lokal znalazł teraz nabywców za 1,2 mln zł – opowiada Cezary Szubielski. Z kolei właściciel 40-metrowego, dwupokojowego mieszkania na Mokotowie, który w 2011 r. chciał za nie 400 tys. zł, w tym roku sprzedał je za 300 tys. zł.

400 tys. zł - O tyle obniżył cenę właściciel 70-metrowego mieszkania przy ul. Dobrej w Warszawie, sprzedając je za 500 tys. zł

– Niewielkie, rozsądnie wycenione lokale, znajdują nabywców. Najczęściej obniżane są, bo muszą być, ceny dużych mieszkań – zauważa pośrednik z Krupa Nieruchomości. Dodaje, że kupujący nie muszą się dziś spieszyć. Mogą spokojnie monitorować rynek. – Na obserwację czasu sprzedaży i zmian cen pozwala Internet. Mieszkanie, które się opatrzy, nie znajduje nabywców nawet po zmniejszeniu ceny. Klienci podejrzewają, że ma jakieś wady ukryte, skoro nie sprzedało się przez lata – tłumaczy Cezary Szubielski.

Z kolei Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl, zauważa, że wielu sprzedających ustala cenę ofertową na podstawie ofert z Internetu. – W efekcie mkw. używanego lokalu jest droższy np. o 1,5 tys. zł od mkw. mieszkania oferowanego przez dewelopera w najbliższej okolicy – mówi Paweł Zeliaś. Jego zdaniem błędem jest zakładanie zbyt dużego marginesu na negocjacje cen. – Takie oferty są odrzucane już na etapie ich przeglądania. Prowadzi to do sytuacji, kiedy sprzedający po roku oczekiwania na kupca  uzyskuje cenę, jaką mógłby mieć pół roku wcześniej – przestrzega Paweł Zeliaś. Podaje przykład: 62-metrowe, trzypokojowe mieszkanie na Bródnie w kwietniu 2012 r. zostało wystawione za 400 tys. zł. – Taniało rok, by sprzedać się za 300 tys. zł. Taniało za wolno. 32-metrowa kawalerka na warszawskiej Białołęce sprzedała się teraz za 180 tys. zł. Dziesięć miesięcy temu trafiła na rynek z ceną 219 tys. zł –  podaje szef Salondomow.pl. Kolejny przykład: 65-metrowe mieszkanie z dużym tarasem i garażem, położone przy ul. Włodarzewskiej, sprzedało się za 475 tys zł. Cena przez dwa lata stopniała o 200 tys. zł. – To typowy przykład transakcji, kiedy sprzedającemu na początku się nie spieszy – podkreśla Paweł Zeliaś.

Tracą na czekaniu

Joanna Lebiedź, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, ocenia, że ci, którzy muszą sprzedać mieszkanie, dopasowują się do rynku. – Takie są jego prawa, czy się nam to podoba, czy nie – mówi Joanna Lebiedź. Pośredniczka wspomina 100-metrowe mieszkanie w nowym apartamentowcu. Cena 989 tys. zł, zaproponowana w 2009 r., stopniała do 650 tys. zł. Z kolei dwupokojowe mieszkanie w nowym budownictwie na Bielanach staniało z 495 do 315 tys. zł.


 15.04.2013 Ekonomia 24

Ceny metra mieszkań wymagających remontu są niższe nawet o 1 tys. zł od stawek za odnowione lokale.

W Warszawie, jak ocenia pośrednik Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl, mieszkań do remontu przybywa. – Jeśli jednak właściciel ma pieniądze na remont, który podwyższyłby wartość nieruchomości, to lokal odnawia. Takie odnowione gruntownie mieszkanie będzie znacznie łatwiej sprzedać – ocenia Paweł Zeliaś. Pośrednik z Warszawy szacuje, że mieszkania do remontu są tańsze są o ok. 15 – 20 proc.
– Ceny transakcyjne takich lokali bywają jednak niższe nawet o 30 proc. – zauważa szef firmy Salondomow.pl. – Śmiało można powiedzieć, że mieszkania gotowe do wprowadzenia kupimy dziś w cenie lokali do remontu, jaka obowiązywała przed rokiem – twierdzi Paweł Zeliaś. – Mieszkania wymagające remontu staniały w ciągu roku o ok. 10 proc. – dodaje.

Zdaniem pośrednika, mieszkania które trzeba wyremontować, kupują głownie indywidualni inwestorzy z rentierskimi ambicjami. – Przeprowadzają  gruntowny remont nieruchomości, które trafiają potem na rynek wynajmu. To dobry sposób na lokatę kapitału, a w dłuższej perspektywie nawet na życie. Trzeba mieć jednak nie tylko pieniądze, ale i doświadczenie – zastrzega Paweł Zeliaś.

Z kolei pośrednik Marek Kiełpikowski, szef bydgoskiej agencji Arenda M. Kiełpikowski podkreśla, że mieszkanie o tej samej powierzchni, w tej samej lokalizacji, może osiągać różne wyceny.

– Nieatrakcyjny lokal można „podrasować" remontem czy dodatkowym wyposażeniem i uzyskać satysfakcjonującą cenę. Klienci kupują oczami i często dają się skusić pięknym wnętrzem – ocenia Marek Kiełpikowski.

Jego zdaniem coraz więcej osób szuka mieszkań już wyremontowanych. – Klienci wolą zapłacić więcej, niż trudzić się remontem – tłumaczy szef bydgoskiej Arendy.31.12.2012 Ekonomia 24

 

31.12.2013 Ekonomia rp

Kolejny rok spadków przed nami

Ceny transakcyjne mieszkań używanych mogą się obniżyć w Warszawie do 5 proc. Przybędzie transakcji gotówkowych.

Kiedy koniec spadków ?

Zdaniem Cezarego Szubielskiego trudno oszacować, czy będzie to ostatni rok spadków. – Z jednej strony dalsze obniżki są prawie niemożliwe, z drugiej – nikt nie oszacuje skali czekającego nas kryzysu – tłumaczy pośrednik. – Pamiętajmy, że tysiące ludzi kupiło mieszkania na kredyt we frankach szwajcarskich, a ich zadłużenie wynosi 200 proc. wartości kupionej nieruchomości. Dalsza eskalacja tych dysproporcji nie bardzo jest możliwa, bo już dziś wywołuje poważne skutki społeczne i wymagałaby poważnych posunięć politycznych – uważa Cezary Szubielski.

Marta Konińska, analityk z serwisu Szybko.pl, dodaje, że sytuacja gospodarcza i rynek kredytów hipotecznych na razie nie dają szans na odwrócenie trendu spadkowego. – Jednak 2013 r. nie będzie rokiem największych spadków, bo ceny mieszkań w wielu lokalizacjach już się urealniły, a dodatkowo spadły stopy procentowe i można liczyć na kolejne obniżki – tłumaczy Marta Kosińska. – Na rynku wtórnym największej korekty cen możemy się spodziewać w segmencie mieszkań budowanych po 2000 r. Z naszych analiz wynika, że ceny ofertowe tych lokali najbardziej odbiegają od  średniej ceny transakcyjnej  – dodaje Marta Kosińska. Jej zdaniem ze względu na charakter nowego programu „Mieszkanie dla młodych" zwiększy się popyt na mieszkania z rynku pierwotnego kosztem rynku wtórnego. – Jednak to, czy rynek nieruchomości ruszy, w największym stopniu będzie zależało od dostępu do kredytów – mówi  Marta Kosińska.

Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl, ocenia, że wszystko wskazuje, iż dotychczasowy trend spadkowy cen transakcyjnych nieruchomości się utrzyma. – Nie odmienią go rządowe programy dopłat. Kryzys na rynku nieruchomości to już fakt – podkreśla Paweł Zeliaś. – Banki nie spieszą się z liberalizacją zasad udzielania kredytów, a to znak, że obawiają się ryzyka związanego z łatwiejszym do nich dostępem. Coraz częściej będą się pojawiać oferty sprzedaży mieszkań od osób, które nie są w stanie spłacać kredytów – prognozuje.

Co zmieni MDM

Według Pawła Zeliasia jednocyfrowe spadki cen będzie można zauważyć w cyklu kwartalnym. – W skali 2013 r. spadki osiągną poziom dwucyfrowy. Oczywiście nie wszystko i nie wszędzie będzie tanieć – zastrzega Paweł Zeliaś. Jego zdaniem największym powodzeniem będą się cieszyć mieszkania tanie: dwupokojowe w cenie ofertowej zbliżonej do ok. 35-metrowych kawalerek. – Ożywienie rynku spodziewane jest w 2014 r. i wtedy możemy się spodziewać pewnej stabilizacji cen – ocenia Paweł Zeliaś. Podkreśla, że wszystko zależy jednak od ogólnej sytuacji ekonomicznej, siły nabywczej społeczeństwa i wzrostu gospodarczego. – Nie widzę powodów dla wzrostu tych wskaźników w 2014 r., a co za tym idzie – ceny nieruchomości wcale nie muszą przestać wtedy spadać. Trend spadkowy może ulec odwróceniu, gdy średnia cena mkw. mieszkania w Warszawie wyniesie ok. 5,5 tys. zł za mkw., czyli tyle, ile  na początku hossy nieruchomościowej, kiedy to ceny rosły ok. 3–10 proc. kwartalnie, aż do 2007 roku. Hossa ta była następstwem zmian stóp procentowych i dostępności kredytów. Poniekąd zbiegła się z wejściem Polski do UE. To, że jesteśmy jej członkami, nie oznacza, że ceny nie wrócą do poziomu sprzed boomu. I nie jest kwestią, czy spadną do 5,5 tys. zł za mkw., tylko kiedy spadną do tego poziomu – podkreśla.

 

20.05.2012 Uważam Rze

Sprzedać dom nie jest łatwo

Mieszkania nie sprzedają się dziś łatwo. Ale to właściciele domów mają prawdziwy problem. Przeszacowane latami czekają na kupców

Sprzedaż domów, w porównaniu z mieszkaniami, jest dziś incydentalna. W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy kupowane są głównie mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 50 mkw., i to w Warszawie, nie droższe niż 300 tys. zł. Większości osób zainteresowanych domami po prostu na nie nie stać – mówi Paweł Zeliaś, pośrednik firmy SalonDomow.pl.

Jego zdaniem trudności z uzyskaniem kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, rosnące koszty utrzymania domu (gaz, prąd i inne media) oraz wysokie koszty wykończenia lub remontu budynku uniemożliwiają transakcje.

– Nie bez znaczenia jest też fakt, że domy, które kosztują tyle co czteropokojowe mieszkania w granicach miasta, są położone na terenach słabo skomunikowanych z centrum, gdzie pracuje większość osób, które mogą sobie na taki zakup pozwolić – dodaje Paweł Zeliaś.

Pośrednik opowiada, że jeszcze dwa lata temu klienci, którzy mieli już własne mieszkania w Warszawie, kupione w latach 2000–2005 za 3–5 tys. zł za mkw., po prostu sprzedawali te lokale i kupowali nowe domy w stanie deweloperskim.

– Dzisiaj sprzedać mieszkanie jest bardzo trudno, zwłaszcza za cenę zbliżoną do stawek sprzed dwóch, trzech lat. Ograniczona akcja kredytowa, a tym samym ogólny zastój na rynku nieruchomości powodują zmniejszenie popytu na domy – podsumowuje Paweł Zeliaś.

Trudno znaleźć kupca

Podobnego zdania jest Marcin Drogomirecki, analityk w serwisie nieruchomości Domy.pl. Jego zdaniem domy sprzedają się dziś znacznie gorzej niż mieszkania.

– Marazm na rynku nieruchomości spowodowany ograniczonym dostępem do kredytów hipotecznych, ich mało atrakcyjnym oprocentowaniem, a także obawami wynikającymi z niepewnej sytuacji na rynku pracy widoczny jest przede wszystkim na rynku domów. Wciąż wysokie ceny i towarzysząca im ogromna przewaga podaży nad popytem sprawiają, że znalezienie nabywcy na dom jest niesłychanie trudne. Wymaga czasu, cierpliwości i weryfikacji oczekiwań finansowych. Sprzedaż domów po stawkach sprzed kilku lat jest już niemożliwa. Kto się z tym faktem nie pogodzi i nie urealni swoich oczekiwań finansowych, nie znajdzie klienta – podkreśla Marcin Drogomirecki.

Zwraca także uwagę, że po boomie przeprowadzek za miasto, jaki miał miejsce kilka lat temu, wiele osób zyskało świadomość – korzystając z doświadczeń znajomych – że życie w domu jednorodzinnym w pewnej odległości od granic miasta wiąże się z wieloma utrudnieniami, np. koniecznością codziennych dojazdów do pracy, dowożeniem dzieci do przedszkola lub szkoły, wyjazdami na większe zakupy. – To zaś, przeliczone na litry paliwa i koszty utrzymania samochodu, oznacza znaczne obciążenie domowego budżetu. Natomiast spędzone w korkach godziny zabierają wolny czas – dodaje Marcin Drogomirecki.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, zwraca uwagę, że przeciętny dom czy segment na niewielkiej działce to wydatek co najmniej dwu-, trzykrotnie większy od kosztu zakupu dwu-, trzy-pokojowego mieszkania w podobnej lokalizacji.

– W dzisiejszych czasach, przy widocznym spowolnieniu sprzedaży mieszkań, rynek domów praktycznie zamarł. Jakiekolwiek transakcje w tym segmencie należą do rzadkości – mówi Jędrzyński. – W ogóle dostępność nieruchomości w Polsce, czyli stosunek zarobków do cen na rynku, jest rekordowo niska. Dla średnio sytuowanej polskiej rodziny kupno nawet małego domu pozostaje na razie raczej poza zasięgiem – dodaje analityk.

Również Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy podkreśla, że dom sprzedać dziś znacznie trudniej niż mieszkanie.

Najtaniej można kupić nowe domy w słabo skomunikowanych z centrum lokalizacjach podmiejskich

– Przyczyny takiej sytuacji można rozpatrywać w kilku kategoriach. Po pierwsze, cena domu jednorodzinnego zazwyczaj znacznie odbiega od możliwości nabywczych osób zainteresowanych taką inwestycją. Stawkę podnosi bowiem dodatkowo działka, która czasem ma większą wartość niż stojący na niej budynek – wyjaśnia Marcin Jańczuk. – Po drugie, na gotowy dom ciężej znaleźć amatora, bo większość jest projektowana i wykańczana w oparciu o gust i konkretne potrzeby inwestora, które nie zawsze są zgodne z wymaganiami kupującego. Poza tym dom na przedmieściach czy na wsi to wyzwanie logistyczne dla rodzin pracujących w centrum, dowożących dzieci do szkół, przedszkoli.
Mieszkania nie sprzedają się dziś łatwo. Ale to właściciele domów mają prawdziwy problem. Przeszacowane latami czekają na kupców

Krzysztof Nowak z działu badań i analiz firmy Emmerson przewiduje, że w przyszłości Polacy będą stopniowo porzucać mieszkania w bloku i przenosić się na tereny podmiejskie do domów jednorodzinnych. Ale nie masowo.

– Takie wnioski można wyciągnąć na podstawie przewidywanych zmian liczby ludności największych polskich miast, przedstawionych przez Główny Urząd Statystyczny. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie wszystkich będzie stać na taką zmianę. Na przeprowadzkę z mieszkania w mieście do domu poza jego granicami będą sobie mogły pozwolić głównie osoby posiadające już ustabilizowaną sytuację finansową, a więc te w średnim wieku lub starsze. Ludzie młodzi, dopiero wkraczający w dorosłe życie, zazwyczaj nie mają ani wystarczających oszczędności, ani dochodów na poziomie, który umożliwiałby zaciągnięcie kredytu hipotecznego i sfinansowanie zamiany mieszkania na dom – wyjaśnia Krzysztof Nowak.

Nowe czy używane

Czy na trudnym rynku domów jednorodzinnych większym powodzeniem cieszą się budynki z drugiej ręki, czy jednak nowe? Kiedy łatwiej o kupca? Z analiz portalu Domy.pl wynika, że zainteresowaniem cieszą się głównie domy z rynku wtórnego i do tego najlepiej wolno stojące.

– To one są urzeczywistnieniem marzeń o własnym domu – bez sąsiadów za ścianą, z ogrodem oddzielającym właścicieli od świata zewnętrznego – mówi Marcin Drogomirecki.

Natomiast Paweł Zeliaś twierdzi, że kupców przyciągają albo domy nowe, albo z rynku wtórnego, ale nie starsze niż pięć–dziesięć lat. – Taki wiek domu oznacza, że został on już wybudowany w nowej technologii, co pozwoli cieszyć się nim jeszcze przez długie lata bez remontów i nadmiernych kosztów związanych z eksploatacją – mówi Paweł Zeliaś.

– Dużym powodzeniem cieszą się też hybrydy domów jednorodzinnych i mieszkań zwane mieszkaniami bezczynszowymi. Są to domy w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, ale zdarzają się też wolno stojące z wydzielonymi wewnątrz mieszkaniami.

Na przykład w domu w zabudowie bliźniaczej na działce ok. 400 mkw., gdzie zwykle stały dwa domy, teraz deweloper wydziela w każdej połówce po dwa mieszkania, każde po około 80 mkw. wraz z 40-metrowym ogródkiem. Dzięki temu cena takiego lokalu pod Warszawą to około 380 tys. zł. W budynku nie ma administracji, więc odpada tzw. czynsz, który zwykle zawiera opłaty za części wspólne budynków i tereny wewnątrzosiedlowe, a pozostają tylko opłaty licznikowe oraz za wywóz śmieci – opowiada pośrednik.

Takie oferty wybierają jednak mniej zamożni inwestorzy. Generalnie klienci preferują domy wolno stojące, następnie domy w zabudowie bliźniaczej, a na końcu w zabudowie szeregowej. – Jednak zakupów dokonują w odwrotnej kolejności, z powodu cen tych nieruchomości – dodaje Paweł Zeliaś.

Marcin Jańczuk twierdzi, że większość zapytań klientów o domy dotyczy rynku wtórnego. Deweloperzy jednak szybko reagują na zmiany preferencji potencjalnych nabywców i zaczynają oferować im segmenty w cenie zbliżonej do ceny trzy-, czteropokojowego mieszkania w większym mieście.

– Na rynku wtórnym domów poszukują ci, którym bardziej niż na cenie zależy na konkretnej lokalizacji. Wśród używanych domów największe zapotrzebowanie jest na te wolno stojące. Choć segmenty w ostatnim czasie znacznie zyskały na popularności, to jest to raczej kwestia coraz bardziej sprzyjających nabywcom cen, a nie mody. Na przykład w okolicach Trójmiasta można spotkać nowe 100-metrowe segmenty za 350 tys. zł. W Gdańsku za taką kwotę można kupić trzypokojowe mieszkanie o metrażu mniejszym niż 70 mkw. – podaje przykład Marcin Jańczuk.

Jarosław Jędrzyński potwierdza, że spośród trzech rodzajów domów: segmentów, bliźniaków i wolno stojących, na pewno te pierwsze sprzedają się najlepiej.

– Główny powód jest taki, że segmenty zazwyczaj mają najniższą cenę, bo są najtańsze w budowie, a także przeważnie stoją na najmniejszych działkach – wyjaśnia analityk. – Wielkość, a także usytuowanie działki mają wielkie znaczenie przy wyborze nieruchomości. Sam dom zawsze można przebudować, powiększyć, przearanżować albo wręcz rozebrać i postawić inny. Położenia działki się nie zmieni, a jej powiększenie poprzez dokupienie terenu sąsiedniego jest najczęściej mało realne – uzasadnia Jarosław Jędrzyński.
Paweł Zeliaś podkreśla, że klienci poszukujący domów coraz częściej są bardziej świadomi, że posiadanie działki o powierzchni ponad 1000 mkw. wiąże się z ogromnym kosztem jej zagospodarowania i utrzymania w nienagannym porządku.

– Dlatego dla większości klientów działka o powierzchni 350–500 mkw. jest satysfakcjonująca w przypadku domu w zabudowie bliźniaczej, a w przypadku szeregowca wystarczy nawet 100–250 mkw. – mówi pośrednik.

Z kolei Marcin Jańczuk sygnalizuje, że oczekiwania kupujących co do powierzchni gruntu weryfikuje sam rynek. – Okazuje się bowiem, że podobne domy na działkach o różnych wielkościach mają zupełnie inne ceny. I wtedy powierzchnia gruntu schodzi na drugi plan – mówi Marcin Jańczuk. – Ale kupując nawet najmniejszy segment, klient chciałby mieć choćby niewielki kawałek ziemi na wyłączność. Dlatego przy tego typu budynkach można liczyć na ogródki o powierzchni 200–300 mkw. Z kolei w przypadku domów wolno stojących zazwyczaj działka powinna mieć choć 600–700 mkw. – dodaje.

Niesprzedawalne latami

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są zgodni co do tego, że domy sprzedają się dziś nie tylko trudniej niż mieszkania, ale nawet dłużej niż działki. Szczególnie jeśli są duże, wybudowane w starych technologiach, niestandardowe, jeśli chodzi o rozkład wnętrz czy architekturę, oraz mają wysokie ceny.

Najtaniej można kupić nowe domy, postawione na polach, w słabo skomunikowanych z centrum lokalizacjach podmiejskich, na osiedlach bez infrastruktury.

Jarosław Jędrzyński mówi, że ceny domów w głównych aglomeracjach – w odróżnieniu od cen mieszkań – nie odbiegają od siebie w widoczny sposób. – Na przykład bliźniak o powierzchni około 150 mkw. wybudowany na działce około  500 mkw., w peryferyjnych lokalizacjach głównych miast lub pod miastem, kosztuje 550–650 tys. zł. Ceny za mkw. takich domów w stanie deweloperskim wynoszą 3,5–4,5 tys. zł – wylicza analityk.

Jego zdaniem najtrudniej znaleźć dziś kupca na dom o ponadprzeciętnym standardzie, o powierzchni ponad 150 mkw. i mało funkcjonalnym rozkładzie.

– Duże powierzchnie użytkowe mają dziś sens tylko w przypadku domów luksusowych, ale i te obecnie czekają na klienta bardzo długo. Chodzi tu przede wszystkim o koszty utrzymania takich nieruchomości przy rosnących cenach energii. Na dom jednorodzinny trudno będzie też znaleźć amatora, jeśli na sąsiedniej działce powstaje osiedle bloków, co w polskich realiach zdarza się dość często, albo – co gorsza – przebiega ruchliwa ulica – podaje przykłady Jarosław Jędrzyński.

Marcin Jańczuk potwierdza: niezależnie od części Polski najtrudniej dziś znaleźć nabywcę na dom wolno stojący o powierzchni powyżej 250 mkw., na dużej działce (powyżej 1500 mkw.). – Szczególnie, gdy budynek jest o podwyższonym standardzie, a znajduje się w znacznej odległości od centrum miasta, czyli powyżej 30 km, a do tego w niezbyt rozpoznawalnym i mało prestiżowym miejscu – mówi Jańczuk.

Natomiast Paweł Zeliaś stwierdza przekornie, że nie ma domów niesprzedawalnych. – Są natomiast takie, których cena została niewłaściwie oszacowana. W takim przypadku długo mogą czekać na nabywcę.

W portalach nieruchomościowych nie brakuje ogłoszeń o sprzedaży domów, które czekają na amatora od kilku lat. 

 

23.11.2011 Rzeczpospolita Nieruchomości

Płyta płycie nierówna

Czy warto kupować mieszkania w starych blokowiskach? Czy są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze?

„Rz": Szukamy mieszkania w Warszawie. Mamy 200 tys. zł. Czy warto się decydować na nieruchomość z wielkiej płyty? Czy takie lokale będą już tylko tracić na wartości???

Paweł Zeliaś, pośrednik, firma SalonDomow.pl:

Od pewnego czasu klienci szukający mieszkań zastrzegają, że nie powinny się one znajdować w blokowisku z lat 70. czy 80. Wielka płyta stała się passe. Trend ten – biorąc pod uwagę mnogość ofert w budownictwie z lat 90. i nowszym – jest nie do odwrócenia.?

Mieszkania położone z dala od ścisłego centrum w peryferyjnych dzielnicach Warszawy, budowane w technologii wielkiej płyty, będą tanieć chociażby ze względu na rosnące koszty ich utrzymania. Chodzi o remonty dachów, wind, elewacji.?Z drugiej strony 200 tys. zł wystarczy na kupno lokalu właśnie w wielkiej płycie. Żeby znaleźć kawalerkę w nowym budownictwie np. na Białołęce w cenie 200 tys. zł (wraz z opłatami okołotransakcyjnymi) trzeba się mocno natrudzić.??

Jeśli ograniczony budżet pozwala nam tylko na mieszkanie w wielkiej płycie, to jakie dzielnice wybierać? Czy są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze???

O cenie nieruchomości zawsze decyduje lokalizacja. Kluczowym kryterium jest też komunikacja z centrum miasta, co ma ścisłe odzwierciedlenie w cenach mieszkań położonych przy planowanej drugiej linii metra.?

Ważny jest też stan osiedlowej infrastruktury, klatek schodowych, elewacji, co jest widoczne na pierwszy rzut oka. Pod uwagę trzeba też brać sposób zarządzania częściami wspólnymi, a także bliskość szkół, basenów czy centrów handlowych.

Nie bez znaczenia są uwarunkowania historyczne: ważne, dla kogo powstawało osiedle i kto głównie je zamieszkuje. Na pewno więc są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze.??

W jakich blokowiskach lepiej nie szukać mieszkania? Gdzie najbardziej tracą na wartości wielkopłytowe nieruchomości? A gdzie najmniej???

Najlepiej szukać w blokowiskach w miarę nowych, zadbanych, dobrze administrowanych, o uregulowanym statusie prawnym.?Cenę trzymają osiedla blisko centrum lub w ścisłym centrum, położone w bezpośrednim sąsiedztwie metra, także jego planowanej linii.??

Co wybrać: maleńką klitkę w bloku z ramy H czy nieco większe lokum w wielkiej płycie? Czy rama H jest lepsza???

Rama H to technologia stosowana od lat 50. do dziś, składająca się z żelbetowego szkieletu wypełnionego cegłami lub pustakami. Większość współczesnych budynków mieszkalnych i biurowych to w rzeczywistości rama H, choć są często określane jako obiekty ceglane. Rama H daje większe możliwości aranżacyjne wnętrz.

Mniej jest ścian nośnych niż w wielkiej płycie. Do wad trzeba zaliczyć przeważnie niższą wysokość pomieszczeń czy dużą liczbę słupów konstrukcyjnych. Poza tym ceny w Warszawie są dość wysokie jak na jakość, jaką oferuje rama H.??

Jakie zalety i wady mają mieszkania w blokach z wielkiej płyty???

Wielka płyta to prefabrykowane elementy konstrukcyjne używane do modułowej budowy obiektów. Technologia obejmowała gotowe układy, wymiary pomieszczeń wraz ze ścianami nośnymi oraz gotowymi klatkami schodowymi?i biegami schodów. W uproszczeniu to budowa z gotowych klocków.?

Ciekawostką jest, że wielka płyta przybyła do nas z Zachodu. Pierwsze budynki tego typu powstały w latach 20. ubiegłego wieku w Holandii. W Polsce złote czasy przeżywała od lat 50. do 80.?Wady wielkopłytowego budownictwa to małe możliwości aranżacyjne (zwykle 14 cm, płyta stropowa oparta jest na trzech ścianach nośnych tej samej grubości). Mieszkania są małe, ciasne, identyczne w pionie u każdego sąsiada.?

Są to budynki o bardzo niskich normach termoizolacyjnych, akustycznych, wentylacyjnych. Czasami znajdują się w nich zsypy.?Do absolutnych zalet wielkiej płyty zaliczyć trzeba cenę i doskonałą infrastrukturę: na osiedlach są sklepy, przedszkola, szkoły i tereny zielone.?

 

 

 

© 2014 Property Consulting. Wszystkie prawa zastrzeżone.
asari.pl - programy dla biur nieruchomości