06.05.2013 Ekonomia 24

Jak sprzedający mieszkania używane spuszczali z tonu
 

Po latach czekania na kupca sprzedający obniżył cenę 70-metrowego lokalu z 900 do 500 tys. zł. Inny sprzedał 40 mkw. za 300 tys. zł, choć najpierw chciał 400.

Sytuacja i osobowość właściciela mieszkania – od tego, zdaniem Cezarego Szubielskiego, dyrektora oddziału agencji Krupa Nieruchomości na Targówku, zależy chęć zmiany ceny ofertowej. – Około 30 proc. sprzedających od razu zakłada konieczność zmiany stawki, jeśli lokal nie znajdzie nabywcy. Kolejne 30 proc. podejmuje taką decyzję po kilku miesiącach bezskutecznego czekania na kupca. Pozostali nigdy do takiej decyzji nie dojrzewają, oczekując, że wrócą czasy wysokich cen – podkreśla Cezary Szubielski.

Wielkie obniżki

Dyrektor z Krupa Nieruchomości podaje przykład 70-metrowego mieszkania wymagającego remontu, położonego na parterze budynku przy ul. Dobrej w Warszawie. Lokal trafił do sprzedaży w 2010 r. z ceną 900 tys. zł, by dwa lata później znaleźć nowego właściciela za 500 tys. zł. – Kolejny przykład to 110-metrowe mieszkanie na Starym Żoliborzu, oferowane od 2012 r. za 1,6 mln zł. Lokal znalazł teraz nabywców za 1,2 mln zł – opowiada Cezary Szubielski. Z kolei właściciel 40-metrowego, dwupokojowego mieszkania na Mokotowie, który w 2011 r. chciał za nie 400 tys. zł, w tym roku sprzedał je za 300 tys. zł.

400 tys. zł - O tyle obniżył cenę właściciel 70-metrowego mieszkania przy ul. Dobrej w Warszawie, sprzedając je za 500 tys. zł

– Niewielkie, rozsądnie wycenione lokale, znajdują nabywców. Najczęściej obniżane są, bo muszą być, ceny dużych mieszkań – zauważa pośrednik z Krupa Nieruchomości. Dodaje, że kupujący nie muszą się dziś spieszyć. Mogą spokojnie monitorować rynek. – Na obserwację czasu sprzedaży i zmian cen pozwala Internet. Mieszkanie, które się opatrzy, nie znajduje nabywców nawet po zmniejszeniu ceny. Klienci podejrzewają, że ma jakieś wady ukryte, skoro nie sprzedało się przez lata – tłumaczy Cezary Szubielski.

Z kolei Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl, zauważa, że wielu sprzedających ustala cenę ofertową na podstawie ofert z Internetu. – W efekcie mkw. używanego lokalu jest droższy np. o 1,5 tys. zł od mkw. mieszkania oferowanego przez dewelopera w najbliższej okolicy – mówi Paweł Zeliaś. Jego zdaniem błędem jest zakładanie zbyt dużego marginesu na negocjacje cen. – Takie oferty są odrzucane już na etapie ich przeglądania. Prowadzi to do sytuacji, kiedy sprzedający po roku oczekiwania na kupca  uzyskuje cenę, jaką mógłby mieć pół roku wcześniej – przestrzega Paweł Zeliaś. Podaje przykład: 62-metrowe, trzypokojowe mieszkanie na Bródnie w kwietniu 2012 r. zostało wystawione za 400 tys. zł. – Taniało rok, by sprzedać się za 300 tys. zł. Taniało za wolno. 32-metrowa kawalerka na warszawskiej Białołęce sprzedała się teraz za 180 tys. zł. Dziesięć miesięcy temu trafiła na rynek z ceną 219 tys. zł –  podaje szef Salondomow.pl. Kolejny przykład: 65-metrowe mieszkanie z dużym tarasem i garażem, położone przy ul. Włodarzewskiej, sprzedało się za 475 tys zł. Cena przez dwa lata stopniała o 200 tys. zł. – To typowy przykład transakcji, kiedy sprzedającemu na początku się nie spieszy – podkreśla Paweł Zeliaś.

Tracą na czekaniu

Joanna Lebiedź, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, ocenia, że ci, którzy muszą sprzedać mieszkanie, dopasowują się do rynku. – Takie są jego prawa, czy się nam to podoba, czy nie – mówi Joanna Lebiedź. Pośredniczka wspomina 100-metrowe mieszkanie w nowym apartamentowcu. Cena 989 tys. zł, zaproponowana w 2009 r., stopniała do 650 tys. zł. Z kolei dwupokojowe mieszkanie w nowym budownictwie na Bielanach staniało z 495 do 315 tys. zł.

Sebastian Janicki, dyrektor w agencji Universal Property, dzieli klientów na dwie grupy. – Pierwsza to osoby niezdecydowane, które dopiero sondują rynek i wartość mieszkania. Nie są one skłonne do obniżania ceny. Nierzadko w ogóle wycofują się z negocjacji – mówi Sebastian Janicki. – Drugą grupę stanowią zdecydowane, świadome praw rynku osoby. W negocjacjach obniżają ceny do rynkowych – tłumaczy.

Jego zdaniem najwytrwalsi w walce o utrzymanie ceny są właściciele dużych mieszkań bez względu na lokalizację. – Wynika to przede wszystkim z tego, że realny spadek cen takich lokali przekracza 30 proc., co przekłada się na dużą kwotę – tłumaczy dyrektor. – Właścicielom mniejszych lokali łatwiej przełknąć nawet dużą procentowo obniżkę, bo kwota będzie niższa. Łatwiej się pogodzić z utratą 10 niż 50 tys. zł – dodaje. I podaje przykłady przecenianych mieszkań. 45-metrowy lokal na Żoliborzu, na ostatnim piętrze budynku bez windy z lat 60., został wystawiony za ponad pół miliona. – W 2010 r. sprzedający dostał propozycję kupna lokalu za 480 tys. zł. Nie przyjął jej. Mieszkanie stało kolejne dwa lata. Cena została kilkakrotnie obniżona. Pod koniec ub.r. lokal sprzedał się za mniej niż 400 tys. zł – opowiada Sebastian Janicki.

 

15.04.2013 Ekonomia 24

Ceny metra mieszkań wymagających remontu są niższe nawet o 1 tys. zł od stawek za odnowione lokale.

W Warszawie, jak ocenia pośrednik Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl, mieszkań do remontu przybywa. – Jeśli jednak właściciel ma pieniądze na remont, który podwyższyłby wartość nieruchomości, to lokal odnawia. Takie odnowione gruntownie mieszkanie będzie znacznie łatwiej sprzedać – ocenia Paweł Zeliaś. Pośrednik z Warszawy szacuje, że mieszkania do remontu są tańsze są o ok. 15 – 20 proc.
– Ceny transakcyjne takich lokali bywają jednak niższe nawet o 30 proc. – zauważa szef firmy Salondomow.pl. – Śmiało można powiedzieć, że mieszkania gotowe do wprowadzenia kupimy dziś w cenie lokali do remontu, jaka obowiązywała przed rokiem – twierdzi Paweł Zeliaś. – Mieszkania wymagające remontu staniały w ciągu roku o ok. 10 proc. – dodaje.

Zdaniem pośrednika, mieszkania które trzeba wyremontować, kupują głownie indywidualni inwestorzy z rentierskimi ambicjami. – Przeprowadzają  gruntowny remont nieruchomości, które trafiają potem na rynek wynajmu. To dobry sposób na lokatę kapitału, a w dłuższej perspektywie nawet na życie. Trzeba mieć jednak nie tylko pieniądze, ale i doświadczenie – zastrzega Paweł Zeliaś.

Z kolei pośrednik Marek Kiełpikowski, szef bydgoskiej agencji Arenda M. Kiełpikowski podkreśla, że mieszkanie o tej samej powierzchni, w tej samej lokalizacji, może osiągać różne wyceny.

– Nieatrakcyjny lokal można „podrasować" remontem czy dodatkowym wyposażeniem i uzyskać satysfakcjonującą cenę. Klienci kupują oczami i często dają się skusić pięknym wnętrzem – ocenia Marek Kiełpikowski.

Jego zdaniem coraz więcej osób szuka mieszkań już wyremontowanych. – Klienci wolą zapłacić więcej, niż trudzić się remontem – tłumaczy szef bydgoskiej Arendy.

08.04.2013 Ekonomia 24

Chętniej mieszkamy nisko

Metr mieszkania na parterze bloku w stolicy jest tańszy od metra lokali na wyższych piętrach średnio o ok. 240 zł.

– Z roku na rok zwiększa się sprzedaż mieszkań na parterach. W 2009 r. udział takich lokali w transakcjach wynosił 15 proc. Dziś dochodzi do 20 proc. – szacuje Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse&Partnerzy. – Mieszkania parterowe kupują przede wszystkim klienci, którzy chcą mieć choćby mały ogródek. Są to np. rodziny z dziećmi.

Duże czekają dłużej

Sebastian Janicki, dyrektor w agencji Universal Property, dodaje, że w obiegowej opinii mieszkanie na parterze jest trudniej sprzedać, bo klienci obawiają się np. o bezpieczeństwo. – Ale nie zapominajmy, że dla niektórych, choćby starszych osób, pokonanie choćby jednego piętra może być sporym problemem – mówi Sebastian Janicki. ?    Z kolei Joanna Lebiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości przypomina, że mieszkania na parterach, podobnie jak na ostatnich piętrach, były  zdecydowanie tańsze w czasach PRL. – Mieszkańcy żyli w strachu przed złodziejami i wiecznie psującymi się windami – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Dziś nowe osiedla są zazwyczaj strzeżone. Sami też uzbrajamy się w systemy alarmowe i monitoring. Dlatego też lokale na parterach są coraz milej widziane, zwłaszcza, gdy mają dostęp do ogródka – zauważa Joanna Lebiedź.

Zdaniem Marcina Jańczuka czas sprzedaży mieszkań na najniższych kondygnacjach – ok. 5,5 miesiąca – nie odbiega znacząco od średniego czasu liczonego dla wszystkich lokali. – Dłużej będą czekać mieszkania np. w pobliżu śmietnika czy klatki schodowej. Łatwiej będzie o chętnego na parterowe mieszkanie z tarasem na zamkniętym osiedlu, do którego jest przypisany ogródek – dodaje. Jego zdaniem nie powinno być problemu ze znalezieniem klienta np. na 29-metrowy lokal z ogródkiem przy ul. Kartograficznej na Białołęce wyceniony na 205 tys. zł. Z kolei przy ul. Grochowskiej na Pradze-Południe Metrohouse&Partnerzy oferuje 33-metrową kawalerkę z 1937 roku w cenie 220 tys. zł. Istnieje możliwość wybudowania zejścia do ogrodu.

Także zdaniem Sebastiana Janickiego mieszkania na parterach sprzedają się równie szybko, jak te na pozostałych piętrach. – Warunkiem jest rynkowa cena. Chętnych na mieszkania na parterze jest mniej niż na środkowe piętra, toteż średnia cena mkw. takiego lokalu będzie trochę niższa – przyznaje Sebastian Janicki. Jego zdaniem mieszkanie na parterze możemy sprzedać drożej, jeśli przekształcimy je w lokal użytkowy. – Tak też zrobił właściciel lokalu przy ul. Wilczej po ponad dwóch latach czekania na klienta. Lokal usługowy wynajął restauracji, po czym sprzedał z najemcą za dużo wyższą cenę – opowiada Janicki.

Z kolei Mariusz Czerwiński, dyrektor zarządzający w Universal Property twierdzi, że mieszkania na parterach odrzuca z założenia ok. 80 proc. klientów. – Szukają ich zaś np. ci, którzy chcą lokal zaadaptować na biuro – mówi Mariusz Czerwiński. Potwierdza, że długo sprzedają się mieszkania duże. – Np. 140-metrowy lokal na warszawskiej Ochocie mamy w ofercie od maja 2010 r. – mówi Mariusz Czerwiński. Dodaje, że ceny lokali na parterach mogą być niższe o średnio 10-15 proc., chyba że mieszkanie ma wyjątkowe zalety – np. można je zaadaptować na biuro.

Ciemniej i chłodniej

Zdaniem Pawła Zeliasia, właściciela firmy Salondomow.pl mieszkania na parterach to specyficzne nieruchomości – albo klient chce lokal tylko na tej kondygnacji, albo akceptuje wszystkie inne poza nią. Jego zdaniem rekordowo długo mogą się sprzedawać mieszkania nad garażami lub lokalami usługowymi czy nieogrzewaną piwnicą. – Głównymi wadami mieszkań na parterach są: mniejsza izolacja termiczna, gorsze oświetlenie, czasem dobiegający hałas windy – tłumaczy Paweł Zeliaś. – Parterowe mieszkania są tańsze średnio o ok. 5 proc. – szacuje.

Z wyliczeń agencji Metrohouse&Partnerzy wynika zaś, że w Warszawie cena mkw. sprzedawanego mieszkania na parterze jest niższa o 243 zł od średniej stawki za mkw. liczonej dla wszystkich mieszkań.

Zdaniem Joanny Lebiedź  w ofercie nie ma zbyt wielu parterowych mieszkań z ogródkami. – Najbardziej typowa powierzchnia parterowego mieszkania z ogródkiem, to 55-65 mkw. Często są to nieruchomości w nowych budynkach, na strzeżonych osiedlach na obrzeżach Warszawy – mówi pośredniczka.
Mariusz Czerwiński dodaje, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z ogrodami w spokojnej okolicy. – Sprzedajemy wiele lokali w Kobyłce i Markach, w tzw. czworakach. 70-metrowe lokale w standardzie deweloperskim można kupić już za 255 tys. zł. Do takich mieszkań przynależą ogródki o powierzchni co najmniej 100 mkw.

21.01.2013 Ekonomia 24

Lokale do remontu nie zawsze tańsze

Metr mieszkania do remontu w Warszawie kosztuje od 4–5 tys. zł na Białołęce do 20 tys. zł na Starym Mieście. Klientów przyciąga głównie niska cena.

Pośrednik Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl, podkreśla, że używane mieszkania do remontu powinny być tańsze od lokali deweloperskich w tej samej lokalizacji. Tylko w ten sposób mogą wzbudzić zainteresowanie klientów. – Klienci nastawieni na wykończenie lokalu, mający na nie pieniądze, szukają ofert na rynku pierwotnym. Mieszkania wymagające remontu mogą więc wygrać ceną i lokalizacją – tłumaczy Paweł Zeliaś.

Podkreśla, że cena musi być rynkowa, zbliżona do stawek transakcyjnych. – Wyjątki mogą stanowić nieruchomości w doskonałych lokalizacjach, gdzie nie zawsze są oferty deweloperskie – mówi Paweł Zeliaś.

Z jego obserwacji wynika, że klienci, którzy szukają mieszkania na rynku wtórnym, w większości wybierają lokale niewymagające większych nakładów finansowych na remont. – Chcą zapłacić, pomalować i mieszkać – mówi pośrednik z firmy Salondomow.pl. W ofercie jego firmy znajdziemy np. dwa 45-metrowe mieszkania w tym samym bloku z 2000 r. przy ul. Książkowej na Białołęce. Jedno po kapitalnym remoncie  kosztuje 269 tys. zł, drugie, wymagające małego remontu, właściciel wycenił na 255 tys. zł.

4,4  tys. zł zapłacił klient za metr zdewastowanego 58-metrowego lokalu na warszawskim Bródnie

Z kolei Ewa Jankowska-Elhadi z Maxon Nieruchomości ocenia, że klienci szukają dziś mieszkań w okazyjnej cenie, często kosztem standardu wykończenia. – Jest to po części związane ze zdolnością kredytową. Trzeba jednak pamiętać, że kupując mieszkanie na rynku wtórnym po remoncie, „kupujemy" też wizję właściciela, która nie zawsze nam odpowiada – mówi  Ewa Jankowska-Elhadi. – Dlatego też niektórzy klienci wolą mieszkania do remontu, bo mogą je wykończyć według własnego gustu.  W takim przypadku najlepiej kupić mieszkanie niewykończone. Nie będziemy musieli płacić np. za zdjęcie starej glazury – uważa przedstawicielka Maxon Nieruchomości.

Dodaje, że jednym z najtańszych mieszkań do remontu, w sprzedaży którego uczestniczył Maxon, był 58-metrowy lokal na Bródnie. – Mieszkanie z lat 70., zdewastowane przez poprzedniego lokatora, kosztowało 260 tys. zł, czyli 4,4 tys. zł za mkw. – podaje Ewa Jankowska-Elhadi.

Według Waldemara Oleksiaka, pełnomocnika zarządu w firmie Emmerson, trudno dziś mówić o jakimś specjalnym zainteresowaniu mieszkaniami do generalnego remontu, w nadziei na niższą cenę. – W naszej ofercie takie lokale stanowią 10 proc. Kosztują od ok. 4,4 tys. zł za mkw. na Białołęce (lokal z 2003 r.), nawet do 20 tys. zł na Starym Mieście (1961 r.) – podaje Waldemar Oleksiak. I zauważa, że generalny remont nie zawsze jest podyktowany złym stanem mieszkania.

– Czasem nowy właściciel chce zaaranżować lokal po swojemu – tłumaczy Waldemar Oleksiak. Według niego większość dużych mieszkań z rynku wtórnego jest remontowana po zakupie. – Jeśli kogoś stać na duży lokal, stać go będzie także na generalny remont. Inaczej może być w przypadku małych mieszkań, których główną zaletą jest niska cena – ocenia przedstawiciel Emmersona. Podkreśla, że mieszkania wymagające remontu mogą dać asumpt do rozwoju względnie nowego u nas segmentu usług na rynku nieruchomości – home stagingu, czyli poprawy standardu mieszkań i ich sprzedaży za wyższą niż wyjściowa cenę.

31.12.2012 Ekonomia 24

Kolejny rok spadków przed nami

Ceny transakcyjne mieszkań używanych mogą się obniżyć w Warszawie do 5 proc. Przybędzie transakcji gotówkowych.

Kiedy koniec spadków ?

Zdaniem Cezarego Szubielskiego trudno oszacować, czy będzie to ostatni rok spadków. – Z jednej strony dalsze obniżki są prawie niemożliwe, z drugiej – nikt nie oszacuje skali czekającego nas kryzysu – tłumaczy pośrednik. – Pamiętajmy, że tysiące ludzi kupiło mieszkania na kredyt we frankach szwajcarskich, a ich zadłużenie wynosi 200 proc. wartości kupionej nieruchomości. Dalsza eskalacja tych dysproporcji nie bardzo jest możliwa, bo już dziś wywołuje poważne skutki społeczne i wymagałaby poważnych posunięć politycznych – uważa Cezary Szubielski.

Marta Konińska, analityk z serwisu Szybko.pl, dodaje, że sytuacja gospodarcza i rynek kredytów hipotecznych na razie nie dają szans na odwrócenie trendu spadkowego. – Jednak 2013 r. nie będzie rokiem największych spadków, bo ceny mieszkań w wielu lokalizacjach już się urealniły, a dodatkowo spadły stopy procentowe i można liczyć na kolejne obniżki – tłumaczy Marta Kosińska. – Na rynku wtórnym największej korekty cen możemy się spodziewać w segmencie mieszkań budowanych po 2000 r. Z naszych analiz wynika, że ceny ofertowe tych lokali najbardziej odbiegają od  średniej ceny transakcyjnej  – dodaje Marta Kosińska. Jej zdaniem ze względu na charakter nowego programu „Mieszkanie dla młodych" zwiększy się popyt na mieszkania z rynku pierwotnego kosztem rynku wtórnego. – Jednak to, czy rynek nieruchomości ruszy, w największym stopniu będzie zależało od dostępu do kredytów – mówi  Marta Kosińska.

Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl, ocenia, że wszystko wskazuje, iż dotychczasowy trend spadkowy cen transakcyjnych nieruchomości się utrzyma. – Nie odmienią go rządowe programy dopłat. Kryzys na rynku nieruchomości to już fakt – podkreśla Paweł Zeliaś. – Banki nie spieszą się z liberalizacją zasad udzielania kredytów, a to znak, że obawiają się ryzyka związanego z łatwiejszym do nich dostępem. Coraz częściej będą się pojawiać oferty sprzedaży mieszkań od osób, które nie są w stanie spłacać kredytów – prognozuje.

Co zmieni MDM

Według Pawła Zeliasia jednocyfrowe spadki cen będzie można zauważyć w cyklu kwartalnym. – W skali 2013 r. spadki osiągną poziom dwucyfrowy. Oczywiście nie wszystko i nie wszędzie będzie tanieć – zastrzega Paweł Zeliaś. Jego zdaniem największym powodzeniem będą się cieszyć mieszkania tanie: dwupokojowe w cenie ofertowej zbliżonej do ok. 35-metrowych kawalerek. – Ożywienie rynku spodziewane jest w 2014 r. i wtedy możemy się spodziewać pewnej stabilizacji cen – ocenia Paweł Zeliaś. Podkreśla, że wszystko zależy jednak od ogólnej sytuacji ekonomicznej, siły nabywczej społeczeństwa i wzrostu gospodarczego. – Nie widzę powodów dla wzrostu tych wskaźników w 2014 r., a co za tym idzie – ceny nieruchomości wcale nie muszą przestać wtedy spadać. Trend spadkowy może ulec odwróceniu, gdy średnia cena mkw. mieszkania w Warszawie wyniesie ok. 5,5 tys. zł za mkw., czyli tyle, ile  na początku hossy nieruchomościowej, kiedy to ceny rosły ok. 3–10 proc. kwartalnie, aż do 2007 roku. Hossa ta była następstwem zmian stóp procentowych i dostępności kredytów. Poniekąd zbiegła się z wejściem Polski do UE. To, że jesteśmy jej członkami, nie oznacza, że ceny nie wrócą do poziomu sprzed boomu. I nie jest kwestią, czy spadną do 5,5 tys. zł za mkw., tylko kiedy spadną do tego poziomu – podkreśla.

Joanna Lebiedź, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, dodaje, że spadek cen na rynku nieruchomości trwa nieprzerwanie od 2007 roku. – To najdłuższa fala recesji, z jaką mamy do czynienia od lat 90. ub. wieku – ocenia Joanna Lebiedź. – Panami rynku są kupujący. Mogą marudzić i dyktować warunki. Zwłaszcza gdy mają gotówkę. To daje im przewagę w negocjacjach. Pieniądz szybko płacony jest ogromnym atutem.

Marcin Płaziński dodaje, że zniżki na rynku wtórnym może wymusić program MDM. Klienci będą mogli dostać 10–20 proc. dopłaty przy zakupie nowego mieszkania. – Sprzedający używane lokale zostaną zmuszeni do obniżenia oczekiwań – mówi Płaziński.

03.09.2012 Ekonomia 24

Deweloperzy wymuszą obniżki cen mieszkań na rynku wtórnym

Ceny lokali używanych muszą spaść. Inaczej klienci pójdą do deweloperów, którzy oferują coraz tańsze projekty

Zdaniem Cezarego Szubielskiego, dyrektora żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, klienci oczekują, że mieszkania na rynku wtórnym będą tańsze niż nowe lokale. – Rynek wtórny będzie musiał w większym stopniu dostosować ofertę do propozycji deweloperów, którzy oferują gotowe, wykończone już lokale. Czas oczekiwania na zakończenie inwestycji oraz koszty wykończenia mieszkania przestały być elementami rozróżniającymi rynek wtórny od pierwotnego – mówi Cezary Szubielski.

Sebastian Janicki, pośrednik z Universal Property, ocenia z kolei, że mieszkania używane już dziś są nierzadko tańsze od nowych. – Euro 2012 wpłynęło na wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Trudno oczekiwać, by ceny na rynku deweloperskim były niższe, skoro już dziś deweloperzy mają problem z bilansowaniem swoich inwestycji – mówi Sebastian Janicki.

7407 zł średnia cena transakcyjna metra mieszkania w Warszawie w drugim kwartale br. – podaje centrum AMRON

Wszyscy są jednak zgodni: na rynku nieruchomości będą kolejne przeceny. – A to cena coraz częściej decyduje, gdzie kupimy mieszkanie – podkreśla Paweł Zeliaś, pośrednik z firmy SalonDomow.pl. – Kupujący często zaczynają poszukiwania mieszkań od Woli czy Ochoty, po czym decydują się na tańszą Białołękę – dodaje. Według niego tanieć będą wszystkie mieszkania. – Spadki cen w ujęciu procentowym będą dwucyfrowe – ocenia Paweł Zeliaś. Zastrzega jednak, że mniejsze obniżki dotkną bardzo modnych i dobrych lokalizacji.

Zdaniem Mariusz Czerwińskiego, dyrektora zarządzającego w Universal Property, w najbliższych dwóch, trzech kwartałach spadać będą – o ok. 7–10 proc. – ceny dużych lokali w budynkach sprzed 2000 r. – Klienci, którzy duże mieszkania kupują dla siebie, często stają przed wyborem zakupu lokalu używanego, który wymaga remontu, albo mieszkania od dewelopera. Jeśli ceny są podobne, wygra rynek pierwotny dzięki lepszej jakości wykończenia części wspólnych oraz możliwości własnej aranżacji mieszkania – ocenia Mariusz Czerwiński.

Według Sebastiana Janickiego szybciej i drożej sprzedadzą się małe mieszkania w dobrych lokalizacjach wybudowane w tradycyjnej technologii. – Dużo gorzej będzie z lokalami w wielkiej płycie – mówi Sebastian Janicki. – Hitem tej jesieni mogą się okazać nieduże domy w granicach administracyjnych Warszawy, których ceny nie przekraczają 700–800 tys. zł – dodaje Mariusz Czerwiński. Sebastian Janicki prognozuje zaś, że jesienią można się spodziewać wielu transakcji na rynku mieszkaniowym. – Będzie to efekt wielomiesięcznych poszukiwań i twardych negocjacji. Nie bez znaczenia dla rynku nieruchomości musi być też utrata zaufania do sposobów ryzykownego inwestowania, np. w „bursztynowe złoto". W kryzysie warto inwestować w nieruchomości – podkreśla Sebastian Janicki.

Według Jarosława Jędrzyńskiego, analityka rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, jesienią ożywieniu powinien ulec przede wszystkim rynek pierwotny. Wpłynie na to zawieszenie programu „Rodzina na swoim".

– Deweloperzy, nawet kosztem maksymalnej redukcji marży, będą chcieli wykorzystać ostatnią szansę na sprzedaż zalegających lokali – mówi Jarosław Jędrzyński. Według niego okazje będą się pojawiać także na rynku wtórnym. – Średnia skala obniżek cen ofertowych może wynieść od kilku do kilkunastu procent. Ale nawet 20-proc. rabaty nie powinny dziwić – mówi analityk

20.05.2012 Uważam Rze

Sprzedać dom nie jest łatwo

Mieszkania nie sprzedają się dziś łatwo. Ale to właściciele domów mają prawdziwy problem. Przeszacowane latami czekają na kupców

Sprzedaż domów, w porównaniu z mieszkaniami, jest dziś incydentalna. W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy kupowane są głównie mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 50 mkw., i to w Warszawie, nie droższe niż 300 tys. zł. Większości osób zainteresowanych domami po prostu na nie nie stać – mówi Paweł Zeliaś, pośrednik firmy SalonDomow.pl.

Jego zdaniem trudności z uzyskaniem kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, rosnące koszty utrzymania domu (gaz, prąd i inne media) oraz wysokie koszty wykończenia lub remontu budynku uniemożliwiają transakcje.

– Nie bez znaczenia jest też fakt, że domy, które kosztują tyle co czteropokojowe mieszkania w granicach miasta, są położone na terenach słabo skomunikowanych z centrum, gdzie pracuje większość osób, które mogą sobie na taki zakup pozwolić – dodaje Paweł Zeliaś.

Pośrednik opowiada, że jeszcze dwa lata temu klienci, którzy mieli już własne mieszkania w Warszawie, kupione w latach 2000–2005 za 3–5 tys. zł za mkw., po prostu sprzedawali te lokale i kupowali nowe domy w stanie deweloperskim.

– Dzisiaj sprzedać mieszkanie jest bardzo trudno, zwłaszcza za cenę zbliżoną do stawek sprzed dwóch, trzech lat. Ograniczona akcja kredytowa, a tym samym ogólny zastój na rynku nieruchomości powodują zmniejszenie popytu na domy – podsumowuje Paweł Zeliaś.

Trudno znaleźć kupca

Podobnego zdania jest Marcin Drogomirecki, analityk w serwisie nieruchomości Domy.pl. Jego zdaniem domy sprzedają się dziś znacznie gorzej niż mieszkania.

– Marazm na rynku nieruchomości spowodowany ograniczonym dostępem do kredytów hipotecznych, ich mało atrakcyjnym oprocentowaniem, a także obawami wynikającymi z niepewnej sytuacji na rynku pracy widoczny jest przede wszystkim na rynku domów. Wciąż wysokie ceny i towarzysząca im ogromna przewaga podaży nad popytem sprawiają, że znalezienie nabywcy na dom jest niesłychanie trudne. Wymaga czasu, cierpliwości i weryfikacji oczekiwań finansowych. Sprzedaż domów po stawkach sprzed kilku lat jest już niemożliwa. Kto się z tym faktem nie pogodzi i nie urealni swoich oczekiwań finansowych, nie znajdzie klienta – podkreśla Marcin Drogomirecki.

Zwraca także uwagę, że po boomie przeprowadzek za miasto, jaki miał miejsce kilka lat temu, wiele osób zyskało świadomość – korzystając z doświadczeń znajomych – że życie w domu jednorodzinnym w pewnej odległości od granic miasta wiąże się z wieloma utrudnieniami, np. koniecznością codziennych dojazdów do pracy, dowożeniem dzieci do przedszkola lub szkoły, wyjazdami na większe zakupy. – To zaś, przeliczone na litry paliwa i koszty utrzymania samochodu, oznacza znaczne obciążenie domowego budżetu. Natomiast spędzone w korkach godziny zabierają wolny czas – dodaje Marcin Drogomirecki.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, zwraca uwagę, że przeciętny dom czy segment na niewielkiej działce to wydatek co najmniej dwu-, trzykrotnie większy od kosztu zakupu dwu-, trzy-pokojowego mieszkania w podobnej lokalizacji.

– W dzisiejszych czasach, przy widocznym spowolnieniu sprzedaży mieszkań, rynek domów praktycznie zamarł. Jakiekolwiek transakcje w tym segmencie należą do rzadkości – mówi Jędrzyński. – W ogóle dostępność nieruchomości w Polsce, czyli stosunek zarobków do cen na rynku, jest rekordowo niska. Dla średnio sytuowanej polskiej rodziny kupno nawet małego domu pozostaje na razie raczej poza zasięgiem – dodaje analityk.

Również Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy podkreśla, że dom sprzedać dziś znacznie trudniej niż mieszkanie.

Najtaniej można kupić nowe domy w słabo skomunikowanych z centrum lokalizacjach podmiejskich

– Przyczyny takiej sytuacji można rozpatrywać w kilku kategoriach. Po pierwsze, cena domu jednorodzinnego zazwyczaj znacznie odbiega od możliwości nabywczych osób zainteresowanych taką inwestycją. Stawkę podnosi bowiem dodatkowo działka, która czasem ma większą wartość niż stojący na niej budynek – wyjaśnia Marcin Jańczuk. – Po drugie, na gotowy dom ciężej znaleźć amatora, bo większość jest projektowana i wykańczana w oparciu o gust i konkretne potrzeby inwestora, które nie zawsze są zgodne z wymaganiami kupującego. Poza tym dom na przedmieściach czy na wsi to wyzwanie logistyczne dla rodzin pracujących w centrum, dowożących dzieci do szkół, przedszkoli.
Mieszkania nie sprzedają się dziś łatwo. Ale to właściciele domów mają prawdziwy problem. Przeszacowane latami czekają na kupców

Krzysztof Nowak z działu badań i analiz firmy Emmerson przewiduje, że w przyszłości Polacy będą stopniowo porzucać mieszkania w bloku i przenosić się na tereny podmiejskie do domów jednorodzinnych. Ale nie masowo.

– Takie wnioski można wyciągnąć na podstawie przewidywanych zmian liczby ludności największych polskich miast, przedstawionych przez Główny Urząd Statystyczny. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie wszystkich będzie stać na taką zmianę. Na przeprowadzkę z mieszkania w mieście do domu poza jego granicami będą sobie mogły pozwolić głównie osoby posiadające już ustabilizowaną sytuację finansową, a więc te w średnim wieku lub starsze. Ludzie młodzi, dopiero wkraczający w dorosłe życie, zazwyczaj nie mają ani wystarczających oszczędności, ani dochodów na poziomie, który umożliwiałby zaciągnięcie kredytu hipotecznego i sfinansowanie zamiany mieszkania na dom – wyjaśnia Krzysztof Nowak.

Nowe czy używane

Czy na trudnym rynku domów jednorodzinnych większym powodzeniem cieszą się budynki z drugiej ręki, czy jednak nowe? Kiedy łatwiej o kupca? Z analiz portalu Domy.pl wynika, że zainteresowaniem cieszą się głównie domy z rynku wtórnego i do tego najlepiej wolno stojące.

– To one są urzeczywistnieniem marzeń o własnym domu – bez sąsiadów za ścianą, z ogrodem oddzielającym właścicieli od świata zewnętrznego – mówi Marcin Drogomirecki.

Natomiast Paweł Zeliaś twierdzi, że kupców przyciągają albo domy nowe, albo z rynku wtórnego, ale nie starsze niż pięć–dziesięć lat. – Taki wiek domu oznacza, że został on już wybudowany w nowej technologii, co pozwoli cieszyć się nim jeszcze przez długie lata bez remontów i nadmiernych kosztów związanych z eksploatacją – mówi Paweł Zeliaś.

– Dużym powodzeniem cieszą się też hybrydy domów jednorodzinnych i mieszkań zwane mieszkaniami bezczynszowymi. Są to domy w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, ale zdarzają się też wolno stojące z wydzielonymi wewnątrz mieszkaniami.

Na przykład w domu w zabudowie bliźniaczej na działce ok. 400 mkw., gdzie zwykle stały dwa domy, teraz deweloper wydziela w każdej połówce po dwa mieszkania, każde po około 80 mkw. wraz z 40-metrowym ogródkiem. Dzięki temu cena takiego lokalu pod Warszawą to około 380 tys. zł. W budynku nie ma administracji, więc odpada tzw. czynsz, który zwykle zawiera opłaty za części wspólne budynków i tereny wewnątrzosiedlowe, a pozostają tylko opłaty licznikowe oraz za wywóz śmieci – opowiada pośrednik.

Takie oferty wybierają jednak mniej zamożni inwestorzy. Generalnie klienci preferują domy wolno stojące, następnie domy w zabudowie bliźniaczej, a na końcu w zabudowie szeregowej. – Jednak zakupów dokonują w odwrotnej kolejności, z powodu cen tych nieruchomości – dodaje Paweł Zeliaś.

Marcin Jańczuk twierdzi, że większość zapytań klientów o domy dotyczy rynku wtórnego. Deweloperzy jednak szybko reagują na zmiany preferencji potencjalnych nabywców i zaczynają oferować im segmenty w cenie zbliżonej do ceny trzy-, czteropokojowego mieszkania w większym mieście.

– Na rynku wtórnym domów poszukują ci, którym bardziej niż na cenie zależy na konkretnej lokalizacji. Wśród używanych domów największe zapotrzebowanie jest na te wolno stojące. Choć segmenty w ostatnim czasie znacznie zyskały na popularności, to jest to raczej kwestia coraz bardziej sprzyjających nabywcom cen, a nie mody. Na przykład w okolicach Trójmiasta można spotkać nowe 100-metrowe segmenty za 350 tys. zł. W Gdańsku za taką kwotę można kupić trzypokojowe mieszkanie o metrażu mniejszym niż 70 mkw. – podaje przykład Marcin Jańczuk.

Jarosław Jędrzyński potwierdza, że spośród trzech rodzajów domów: segmentów, bliźniaków i wolno stojących, na pewno te pierwsze sprzedają się najlepiej.

– Główny powód jest taki, że segmenty zazwyczaj mają najniższą cenę, bo są najtańsze w budowie, a także przeważnie stoją na najmniejszych działkach – wyjaśnia analityk. – Wielkość, a także usytuowanie działki mają wielkie znaczenie przy wyborze nieruchomości. Sam dom zawsze można przebudować, powiększyć, przearanżować albo wręcz rozebrać i postawić inny. Położenia działki się nie zmieni, a jej powiększenie poprzez dokupienie terenu sąsiedniego jest najczęściej mało realne – uzasadnia Jarosław Jędrzyński.
Paweł Zeliaś podkreśla, że klienci poszukujący domów coraz częściej są bardziej świadomi, że posiadanie działki o powierzchni ponad 1000 mkw. wiąże się z ogromnym kosztem jej zagospodarowania i utrzymania w nienagannym porządku.

– Dlatego dla większości klientów działka o powierzchni 350–500 mkw. jest satysfakcjonująca w przypadku domu w zabudowie bliźniaczej, a w przypadku szeregowca wystarczy nawet 100–250 mkw. – mówi pośrednik.

Z kolei Marcin Jańczuk sygnalizuje, że oczekiwania kupujących co do powierzchni gruntu weryfikuje sam rynek. – Okazuje się bowiem, że podobne domy na działkach o różnych wielkościach mają zupełnie inne ceny. I wtedy powierzchnia gruntu schodzi na drugi plan – mówi Marcin Jańczuk. – Ale kupując nawet najmniejszy segment, klient chciałby mieć choćby niewielki kawałek ziemi na wyłączność. Dlatego przy tego typu budynkach można liczyć na ogródki o powierzchni 200–300 mkw. Z kolei w przypadku domów wolno stojących zazwyczaj działka powinna mieć choć 600–700 mkw. – dodaje.

Niesprzedawalne latami

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są zgodni co do tego, że domy sprzedają się dziś nie tylko trudniej niż mieszkania, ale nawet dłużej niż działki. Szczególnie jeśli są duże, wybudowane w starych technologiach, niestandardowe, jeśli chodzi o rozkład wnętrz czy architekturę, oraz mają wysokie ceny.

Najtaniej można kupić nowe domy, postawione na polach, w słabo skomunikowanych z centrum lokalizacjach podmiejskich, na osiedlach bez infrastruktury.

Jarosław Jędrzyński mówi, że ceny domów w głównych aglomeracjach – w odróżnieniu od cen mieszkań – nie odbiegają od siebie w widoczny sposób. – Na przykład bliźniak o powierzchni około 150 mkw. wybudowany na działce około  500 mkw., w peryferyjnych lokalizacjach głównych miast lub pod miastem, kosztuje 550–650 tys. zł. Ceny za mkw. takich domów w stanie deweloperskim wynoszą 3,5–4,5 tys. zł – wylicza analityk.

Jego zdaniem najtrudniej znaleźć dziś kupca na dom o ponadprzeciętnym standardzie, o powierzchni ponad 150 mkw. i mało funkcjonalnym rozkładzie.

– Duże powierzchnie użytkowe mają dziś sens tylko w przypadku domów luksusowych, ale i te obecnie czekają na klienta bardzo długo. Chodzi tu przede wszystkim o koszty utrzymania takich nieruchomości przy rosnących cenach energii. Na dom jednorodzinny trudno będzie też znaleźć amatora, jeśli na sąsiedniej działce powstaje osiedle bloków, co w polskich realiach zdarza się dość często, albo – co gorsza – przebiega ruchliwa ulica – podaje przykłady Jarosław Jędrzyński.

Marcin Jańczuk potwierdza: niezależnie od części Polski najtrudniej dziś znaleźć nabywcę na dom wolno stojący o powierzchni powyżej 250 mkw., na dużej działce (powyżej 1500 mkw.). – Szczególnie, gdy budynek jest o podwyższonym standardzie, a znajduje się w znacznej odległości od centrum miasta, czyli powyżej 30 km, a do tego w niezbyt rozpoznawalnym i mało prestiżowym miejscu – mówi Jańczuk.

Natomiast Paweł Zeliaś stwierdza przekornie, że nie ma domów niesprzedawalnych. – Są natomiast takie, których cena została niewłaściwie oszacowana. W takim przypadku długo mogą czekać na nabywcę.

W portalach nieruchomościowych nie brakuje ogłoszeń o sprzedaży domów, które czekają na amatora od kilku lat. 

01.05.2012  Ekonomia 24

Czy bać się okazji

Na rynek trafiają czasem mieszkania przecenione nawet o kilkadziesiąt tys. zł. Czy warto je kupować?

Według pośrednika Cezarego Szubielskiego, dyrektora żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, mieszkania przeceniane często są uznawane za obciążone jakąś wadą.

- Uległy one "opatrzeniu". Klienci widząc przez przez parę miesięcy jak spadała cena danego mieszkania, dochodzą do wniosku, że lokal może mieć poważną wadę. A skoro mieszkanie dwa lata taniało, to będzie taniało dalej - mówi pośrednik. - A to przecież sam właściciel, który początkowo przeszacował cenę, zmęczony oczekiwaniem na kupca, zdecydował się  ją obniżyć.

Pośrednik Sebastian Janicki, dyrektor ds. zarządzania w Universal Property, ocenia z kolei, że mieszkania przecenione zwykle mają pewne cechy, które utrudniają ich szybką sprzedaż. - Nie można ich traktować jako wad, raczej cechy, które rekompensuje właśnie niższa cena. - Dla przykładu, mieszkanie na wysokim piętrze w budynku bez windy będzie trudniej sprzedać niż podobne mieszkanie na parterze albo w budynku z windą. Podobnie mieszkanie wychodzące na ulicę lub parking trudniej sprzedać niż porównywalny lokal z oknami wychodzącymi na ciche podwórze - tłumaczy pośrednik z Universal Property.

Ewa Orłowska, dyrektor warszawskiego oddziału agencji Polanowscy Nieruchomości, zauważa, że niektórzy klienci wręcz szukają mieszkaniowych okazji, zwłaszcza w celach inwestycyjnych.

Pośrednik Paweł Zeliaś radzi zaś, by rozważając zakup mocno przecenionych nieruchomości zachować czujność. - Mieliśmy w Warszawie przypadki ewidentnych oszustw, kiedy to sprzedawano mieszkania po okazyjnych cenach, udzielając dużych rabatów - przestrzega.

30.04.2012 Ekonomia 24

Rabaty sięgają 30%

Niewiele transakcji na rynku wtórnym obywa się dziś bez obniżki cen. Średnie bonifikaty to 3 – 5 procent

– Największa obniżka ceny, jaką ostatnio odnotowało nasze biuro, to ponad 15,5 proc.  Chodziło o 96-metrowe mieszkanie przy ul. KEN. Właściciele lokalu, wykończonego w bardzo dobrym standardzie, wystawili go na sprzedaż w marcu ub.r. z ceną ofertową 900 tys. zł – opowiada Ewa Orłowska, dyrektor warszawskiego oddziału agencji Polanowscy

Nieruchomości. – Po roku mieszkanie wraz z miejscem postojowym i komórką lokatorską zostało sprzedane za 760 tys. zł. – Sprzedający obniżyli cenę, bo nie mogli udźwignąć kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Byle nie przeszacować

Pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, podaje przykład trzypokojowego 70-metrowego mieszkania w kamienicy z 1936 r. przy ul. Dobrej. W 2010 r. lokal został wystawiony na sprzedaż za 730 tys. zł. – Dopiero dziś, po obniżeniu ceny do 530 tys. zł (o 27 proc.), mieszkanie budzi spore zainteresowanie – mówi Cezary Szubielski.

Pośrednik Paweł Zeliaś z firmy SalonDomow.pl podkreśla, że rabaty przy dzisiejszej rekordowej podaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym nie są niczym nadzwyczajnym. – Dawno nie miałem do czynienia z transakcją, w której właściciel nie udzieliłby rabatu. Średnie zniżki przy naszych ostatnich kilkunastu transakcjach wynosiły od 3,5 do 5 proc. – podaje Paweł Zeliaś. – Nie są to duże rabaty, ale ustalając cenę ofertową, bierzemy pod uwagę ceny transakcyjne w okolicy. Porównujemy je także z ofertą deweloperską – podkreśla.

Zdaniem Pawła Zeliasia tylko rzetelna wycena nieruchomości pozwala na jej szybszą sprzedaż. – Minimalizuje też straty związane z „leżakowaniem" przeszacowanego mieszkania w bazie. Ceny spadają, a powolnymi obniżkami nie zawsze dogonimy rynek – tłumaczy pośrednik.

I podaje przykłady. – Dwa 49-metrowe, trzypokojowe mieszkania przy ul. Zwycięzców, w bloku z 1970 roku, w bardzo podobnym standardzie, trafiają na rynek w grudniu 2011 r. Jedni właściciele przyjmują cenę ofertową 335 tys. zł, drudzy – 355 tys. zł. Pierwszy lokal sprzedaje się w lutym br. za 326 tys. zł. Cenę drugiego obniżono w kwietniu do 320 tys. zł – opowiada Paweł Zeliaś. – Duże rabaty są więc często wynikiem niewłaściwego oszacowania ceny ofertowej – ocenia.

Pośrednik Sebastian Janicki, dyrektor ds. zarządzania w Universal Property, przyznaje, że na rynku nieruchomości ceny są szacowane niedoskonale. – Wynika to głównie z bardzo trudnego porównywania nieruchomości. Nawet w tym samym budynku ceny lokali mogą się różnić o kilka lub więcej procent. Zależy to m.in. od kondygnacji, widoku z okien czy naświetlenia – tłumaczy Sebastian Janicki. – Nie ma też jednego rejestru, który pokazywałby transakcje zrealizowane w danym czasie w danej lokalizacji. Prowadzi to do dużych rozbieżności między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, które mogą być odbierane jako rabaty – ocenia dyrektor.

Zdaniem Pawła Zeliasia, jeśli mieszkania są dobrze oszacowane, to średnie rabaty, jakie można uzyskać na rynku wtórnym, wynoszą od 3 do 5 proc., a na rynku pierwotnym – od 5 do 10 proc.

– Z dużymi zniżkami, powyżej 10 proc., mamy do czynienia przy sprzedaży droższych nieruchomości – mówi pośrednik. Tymczasem, jak dodaje Sebastian Janicki, w ostatnim czasie portfel transakcji zdominowała sprzedaż małych mieszkań. – Sprzedawały się dwa lub trzy pokoje na jak najmniejszym metrażu, a także – jako inwestycje – małe ok. 20-metrowe kawalerki – mówi dyrektor z Universal Property.

I podaje przykład takiego małego lokalu przy ul. Białobrzeskiej na Ochocie, który został sprzedany za 165 tys. zł przy cenie ofertowej 180 tys. zł. – Przy pierwotnej cenie mieszkanie przez kilka miesięcy nie budziło zainteresowania. Po korekcie udało się je sprzedać w dwa dni – podkreśla Sebastian Janicki.

Ostatnia deska ratunku

Według Ewy Orłowskiej coraz częściej obniżane są ceny lokali w starszych, głównie wielkopłytowych budynkach. – Dzieje się tak nawet, gdy mieszkanie jest dobrze zlokalizowane, np. przy metrze. Niektórzy właściciele są znużeni przeciągającą się sprzedażą. Widząc, że nie ma zainteresowania mieszkaniami o wysokich cenach, obniżają je o 2 – 5 proc. – tłumaczy dyrektor z Polanowskich.Według niej takie obniżki trudno nazwać rabatem. – To raczej dostosowanie stawek do sytuacji rynkowej przez rozsądnych sprzedających. Obniżka to czasami ostatnia deska ratunku, gdy ma się problem z kredytem – mówi Ewa Orłowska.

Jak przypomina Sebastian Janicki, ceny ofertowe ostatnimi czasy zaczęły mocno spadać i zbliżyły się do cen transakcyjnych. – Klientom coraz trudniej uzyskać cenę transakcyjną niższą o 10 proc. od ceny ofertowej, co wcale nie oznacza, że kupują drożej – zastrzega Janicki.

Także według Cezarego Szubielskiego na rynku wtórnym rzadko zdarzają się obniżki przekraczające 10 proc. – Jeśli zniżka jest znacznie większa, to cena ofertowa była najprawdopodobniej zawyżona – mówi dyrektor.

Według niego część właścicieli nie chce obniżać cen, dlatego że w sprzedawanych lokalach mieszkają do ostatniej chwili. – Gdyby koszty generowało puste mieszkanie, sprzedający byliby bardziej skłonni do ustępstw, aby przyspieszyć transakcję – ocenia pośrednik z Krupa Nieruchomości. – Lęk o to, co kupię, jak za tanio sprzedam, nie pozwala na duże rabaty i uniemożliwia szybką sprzedaż – dodaje.

I przytacza historię, kiedy klientka zastanawiająca się nad sprzedażą mieszkania zastrzegła, że nie zejdzie z ceny poniżej 580 tys. zł. – Mimo tłumaczeń pośrednika, że ceny transakcyjne podobnych mieszkań to dziś 530 tys. zł, właścicielka stwierdziła, że za taką kwotę nie sprzeda.

01.04.2012 Ekonomia 24

Sprzeda ten, kto obniży cenę

Nawet do 30 proc. staniały w ub.r. używane mieszkania i domy. Cenę trzymają mniejsze lokale w dobrych lokalizacjach

W minionym roku ceny nieruchomości – mieszkań, domów i działek – spadły o 10-30 proc. Tak wynika z ankiety przeprowadzonej wśród pośredników przez Polską Federację Rynku Nieruchomości (PFRN).

Tanieją działki i stare domy

Jak podaje Olimpia Bronowicka, rzecznik PFRN, zaledwie 17,4 proc. pośredników zauważyło, że ceny mieszkań o powierzchni do 50 mkw. rosły. – Wzrosty te dotyczyły głównie mniejszych miast, przy czym nie porównujemy tu uśrednionych cen metra, a ceny całkowite podobnych lokali – zastrzega Olimpia Bronowicka.

Tłumaczy, że niewielkie wzrosty stawek wynikają ze spadku zainteresowania większymi, ciągle zbyt drogimi lokalami. Popularność zdobywają te mniejsze i tańsze.

Jak podaje PFRN, prawie dwie trzecie pośredników zauważyło spadek cen w grupie lokali o powierzchni mniejszej niż 50 mkw. - spadki te dotyczyły przede wszystkim większych miast, takich jak Warszawa, Trójmiasto czy Kraków.

- Nie były to małe obniżki. Sięgały od 10 do nawet 20 proc. Dotyczyły głównie lokali w mniej atrakcyjnych lokalizacjach lub w gorszym stanie technicznym – tłumaczy Olimpia Bronowicka. - W przypadku nowych, ładnie wykończonych i atrakcyjnie położonych lokali odnotowane obniżki wynosiły ok. 10 proc. – dodaje.

Prawie 83 proc. pośredników odnotowało spadki cen w grupie mieszkań o powierzchni powyżej 50 mkw. - W Warszawie obniżki sięgają nawet 15 proc. w stosunku do cen z 2010 roku. Wzrostu cen w tej grupie nie zgłosił żaden pośrednik, zaś pozostali - najwyżej stabilizację – podaje rzeczniczka PFRN.

Dodaje, że optymizmem nie napawa także porównanie liczby transakcji w  2010 i 2011 roku. Według pośredników ożywienia na rynku mieszkaniowym na pewno nie widać, choć 30 proc. agentów odnotowało wzrost liczby transakcji. 26 proc. mówi o stabilizacji, reszta – o spadku liczby transakcji.

Na rynku domów pośrednicy zgłaszają spadki liczby transakcji – od 30 do 50 proc. Z kolei na rynku działek zmniejszenie się liczby transakcji odnotowało prawie 48 pośredników – transakcji było mniej o 20-30 proc.

Leszek Hardek, pośrednik z biura nieruchomości Intercentrum z Torunia przyznaje, że największy spadek cen dotyczy działek. Najmniej staniały małe mieszkania.

Bożena Dąbrowska z biura eM4 Nieruchomości w Białymstoku zauważa, że w 2011 r. wzrosło zainteresowanie najmem nieruchomości. Pośredniczka podkreśla też, że znacznie spadły ceny domów - szczególnie z lat 60 i 70. Staniały jednak także nowsze, komfortowo wyposażone budynki.

- W 2011 roku obserwowaliśmy bardzo duże zainteresowanie przede wszystkim mieszkaniami o powierzchni 36-50 mkw., spełniającymi warunki programu „Rodzina na Swoim". To powodowało wzrost cen małych lokali na naszym rynku - tak wzrosty stawek za małe lokale wyjaśnia Sylwia Jagódka z WGN Nieruchomości z Kłodzka. Dodaje, że urealnienie cen domów spowodowało większy popyt na nie. - Największym zainteresowaniem cieszyły się niewielkie domy na działce 1 – 3 tys. mkw. – podaje Sylwia Jagódka.

Również Grażyna Czaplicka z biura Nieruchomości Czaplicka z Olsztyna dostrzega wpływ zmian w programie „Rodzina na Swoim" na rynek Nieruchomości. - Wraz z obniżeniem limitów w RNS radykalnie spadło zainteresowanie dużymi mieszkaniami. Poszukiwane są mieszkania o powierzchni 38-50 mkw., głównie dwupokojowe, w cenach do 200 tysięcy złotych, w których można od razu zamieszkać – mówi Grażyna Czaplicka.

Według Janusza Tomczaka z Dom&House z Sopotu niewielki spadek cen wynika z utrudnionego dostępu do kredytów hipotecznych.

Drożej nie będzie

Wzrostu cen nieruchomości pośrednicy raczej nie przewidują: - Prognozuję dalszy spadek cen nieruchomości w tym roku. Zaostrzone warunki kredytowania, praktycznie koniec kredytów w Rodzinie na Swoim eliminują z rynku młode małżeństwa, którym trudno będzie osiągnąć zdolność kredytową – ocenia Tadeusz Brzdęk z Agencji Nieruchomości KURORT z Ciechocinka - Wzrost płac nie nadąża za wzrostem cen.

Zdaniem Wiesława Malottke, pośrednika z biura nieruchomości MARGO z Gdyni wszystkie nieruchomości powinny być tańsze  nawet do 30 proc. Taniej sprzedamy, taniej kupimy, a klienci mieliby większą zdolność kredytową – tłumaczy pośrednik.
Michał Niewiński, z biura Mieszkanie24.com z Warszawy dodaje, że mniejsza liczba zapytań niż przed rokiem powoduje korektę cen ofertowych.

Sebastian Janicki, pośrednik z Universal Property w Warszawie stwierdza, że zmiany w programie „Rodzina na Swoim" oraz niestabilność złotówki w stosunku do euro i franka spowodowały ograniczenie dostępności kredytów dla osób o średnich i niskich dochodach.

- Jeżeli dołożyć do tego niekorzystne sygnały makroekonomiczne, a także zwiększenie podaży nieruchomości na rynku pierwotnym, to w efekcie mamy ogromny spadek cen transakcyjnych na rynku warszawskim – mówi Sebastian Janicki. - Średnie ceny metra kwadratowego w popularnych lokalizacjach nie przekraczają poziomu sprzed 2007 roku, a te gorzej zlokalizowane sprzedają się tylko wtedy, gdy cena jest znacząco niższa od przeciętnej.

- Sprzeda ten, kto obniży cenę. W roku 2011 ceny spadały i nic nie zapowiada ich wzrostu w najbliższym czasie - podsumowuje Paweł Zeliaś, posrednik z biura SalonDomow.pl z Warszawy.

23.11.2011 Rzeczpospolita Nieruchomości

Płyta płycie nierówna

Czy warto kupować mieszkania w starych blokowiskach? Czy są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze?

„Rz": Szukamy mieszkania w Warszawie. Mamy 200 tys. zł. Czy warto się decydować na nieruchomość z wielkiej płyty? Czy takie lokale będą już tylko tracić na wartości???

Paweł Zeliaś, pośrednik, firma SalonDomow.pl:

Od pewnego czasu klienci szukający mieszkań zastrzegają, że nie powinny się one znajdować w blokowisku z lat 70. czy 80. Wielka płyta stała się passe. Trend ten – biorąc pod uwagę mnogość ofert w budownictwie z lat 90. i nowszym – jest nie do odwrócenia.?

Mieszkania położone z dala od ścisłego centrum w peryferyjnych dzielnicach Warszawy, budowane w technologii wielkiej płyty, będą tanieć chociażby ze względu na rosnące koszty ich utrzymania. Chodzi o remonty dachów, wind, elewacji.?Z drugiej strony 200 tys. zł wystarczy na kupno lokalu właśnie w wielkiej płycie. Żeby znaleźć kawalerkę w nowym budownictwie np. na Białołęce w cenie 200 tys. zł (wraz z opłatami okołotransakcyjnymi) trzeba się mocno natrudzić.??

Jeśli ograniczony budżet pozwala nam tylko na mieszkanie w wielkiej płycie, to jakie dzielnice wybierać? Czy są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze???

O cenie nieruchomości zawsze decyduje lokalizacja. Kluczowym kryterium jest też komunikacja z centrum miasta, co ma ścisłe odzwierciedlenie w cenach mieszkań położonych przy planowanej drugiej linii metra.?

Ważny jest też stan osiedlowej infrastruktury, klatek schodowych, elewacji, co jest widoczne na pierwszy rzut oka. Pod uwagę trzeba też brać sposób zarządzania częściami wspólnymi, a także bliskość szkół, basenów czy centrów handlowych.

Nie bez znaczenia są uwarunkowania historyczne: ważne, dla kogo powstawało osiedle i kto głównie je zamieszkuje. Na pewno więc są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze.??

W jakich blokowiskach lepiej nie szukać mieszkania? Gdzie najbardziej tracą na wartości wielkopłytowe nieruchomości? A gdzie najmniej???

Najlepiej szukać w blokowiskach w miarę nowych, zadbanych, dobrze administrowanych, o uregulowanym statusie prawnym.?Cenę trzymają osiedla blisko centrum lub w ścisłym centrum, położone w bezpośrednim sąsiedztwie metra, także jego planowanej linii.??

Co wybrać: maleńką klitkę w bloku z ramy H czy nieco większe lokum w wielkiej płycie? Czy rama H jest lepsza???

Rama H to technologia stosowana od lat 50. do dziś, składająca się z żelbetowego szkieletu wypełnionego cegłami lub pustakami. Większość współczesnych budynków mieszkalnych i biurowych to w rzeczywistości rama H, choć są często określane jako obiekty ceglane. Rama H daje większe możliwości aranżacyjne wnętrz.

Mniej jest ścian nośnych niż w wielkiej płycie. Do wad trzeba zaliczyć przeważnie niższą wysokość pomieszczeń czy dużą liczbę słupów konstrukcyjnych. Poza tym ceny w Warszawie są dość wysokie jak na jakość, jaką oferuje rama H.??

Jakie zalety i wady mają mieszkania w blokach z wielkiej płyty???

Wielka płyta to prefabrykowane elementy konstrukcyjne używane do modułowej budowy obiektów. Technologia obejmowała gotowe układy, wymiary pomieszczeń wraz ze ścianami nośnymi oraz gotowymi klatkami schodowymi?i biegami schodów. W uproszczeniu to budowa z gotowych klocków.?

Ciekawostką jest, że wielka płyta przybyła do nas z Zachodu. Pierwsze budynki tego typu powstały w latach 20. ubiegłego wieku w Holandii. W Polsce złote czasy przeżywała od lat 50. do 80.?Wady wielkopłytowego budownictwa to małe możliwości aranżacyjne (zwykle 14 cm, płyta stropowa oparta jest na trzech ścianach nośnych tej samej grubości). Mieszkania są małe, ciasne, identyczne w pionie u każdego sąsiada.?

Są to budynki o bardzo niskich normach termoizolacyjnych, akustycznych, wentylacyjnych. Czasami znajdują się w nich zsypy.?Do absolutnych zalet wielkiej płyty zaliczyć trzeba cenę i doskonałą infrastrukturę: na osiedlach są sklepy, przedszkola, szkoły i tereny zielone.?